杭州频现长租公寓“爆雷”，看政府如何整顿

杭州落实住房租赁资金监管

8月17日，杭州市住房保障和房产管理局官网发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，明确规定，自8月31日起，房屋租赁公司将向特别存款账户管理部门支付相关租赁资金。托管式住房租赁企业必须在9月30日之前完成风险预防金缴纳，存量委托房源应缴风险防控金30%。

早在2019年11月，杭州市就出台了住房租赁资金监管办法，确立了“租赁资金专用存款账户”和“设立风险防控金”两项重要措施。

不少业内人士表示，该《通知》是对上次房屋租赁资金监管措施的补充。杭州通过实施资金监管政策，有效降低和防范住房租赁市场风险，对保护租户和房东的合法权益发挥重要作用。 在房地产交易领域，很多城市和地区都有房地产监管账户要求，以确保交易资金的安全，杭州的做法可能会吸引更多的城市跟进。

杭州是“爆雷”长租公寓的重灾区

值得注意的是，根据“政策解读”文件，制定《通知》主要是因为受到新型冠状病毒流行的影响，给住宅租赁企业的生产经营带来了重大困难。 减轻企业负担，企业有效应对风险，克服难关，支持企业复工复产，为支持恢复生产，《办法》中对住房租赁企业开展资金监管，适度推迟风险防控金缴费时间，更有利于降低住房租赁企业经营风险，保障出租人、房东权益，促进租赁市场平稳健康发展。

张波说，这份《通知》的出台对杭州的长租公寓企业提出了更高的要求。租赁资金进入监管账户后，不得擅自转用。“因此，一些缺乏自有资金的长租公寓公司将继续或面临资金短缺的问题。”此外，张波还认为，对资金的严格监管，租赁机构的双业主模式也提出了相应的挑战。

目前，大部分的长租公寓采用两二房东模式经营。另外，长租公寓企业设置了支付时间差，对出租人的支付时间比较严格，一般要求租客押一付半年、押一付一年或高租金月支付租金出借，对房东的支付方法一般为押一付三或月支付。如果利用这种支付的时间差，长租公寓企业就可以获得存款资金，在市场上奔走，或者挪用到金融运用上。“高收低租模式、盲目扩大规模，或致使某些长租公寓公司资金短缺。一旦遇到资金链的时间差，就可能造成流转问题，从而引发爆雷。”张波指出。

近年来，杭州长租公寓市场表现活跃，而同时，杭州的长租公寓企业也频频“爆雷”。据不完全统计，此前杭州长租公寓市场上已经有乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等长租公寓公司接连爆发资金链危机。以及更加细化的举措出台，对以往盲目扩张、缺乏监督的杭州长租公寓行业来说，能够起到规范市场秩序的作用。

新规有效降低市场风险，加速长租公寓行业的洗牌

自8月31日起，房屋租赁企业向房屋出租人支付的租金，以及向承租人收取的租金，保证金和使用“租金贷”获得的资金，应当存入租赁资金专用存款账户。

此外，9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

58安居客房地产研究院分院的张波院长分析，过去，长租公寓之所以发生爆雷，是因为企业大量挪用租户的租金获取房源。但一旦空置率大幅上升，租金收入明显达不到预期，就会对企业的现金流产生很大影响，导致企业倒闭，损害原房东和租户的利益。《通知》要求“将租赁资金存入专用存款账户”，这可以利用资金的用途进行有效的管理，明显减少上述风险的发生。

对于《通知》中“对存量委托房源缴交30%的风险防控金”的规定，张波认为，该措施相当于“双重保险”，在保障租赁资金安全的同时，对企业资金安全提出强制性的风险防控金提存要求，在企业发生调动时，可以最大限度保障相关利益集团的相应权益。《通知》还指出，对未按照本规定做好住房租赁资金监管相关工作的住房租赁企业，将按照2019年11月发布的《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》第十条的规定进行处理。 即将视情节轻重，采取约谈、列入风险预警清单、暂停网上登记、取消资助资格、记入企业信用档案等方式处理。

如果长租公寓试图增加市场份额，相应的住房回收成本必然会增加。据介绍，目前租赁市场租金上涨的动力略弱，简单的二房东模式没有利润差距，市场上大部分长租公寓都处于亏损状态。租赁市场租金上涨的动力略弱。杭州这一严厉措施《通知》出台，将使长租公寓企业面临更大的挑战，同时加速长租公寓行业的洗牌。