长租公寓必须要跨过去的“两座大山”

2020年6月18日，蛋壳公司创始人兼首席执行官高静正接受当地政府有关部门的调查。蛋壳刚于年初登陆纽约证交所，是继青客上市后，美国第二家上市长租公寓。 该公司成立于2015年，总部位于北京，管理着近50万套长租公寓。 从2017年到2020年第一季度，蛋壳总损失了63.13亿元。

2018年以来，长期公寓行业的“雷”不断，寓见公寓，好租好住，爱公寓，优租客，恺信亚洲，鼎家公寓，杭州德寓等陆续暴露资金链问题，现在已经有很多房屋因租公寓资金链断裂，经营不良而破产。

由于租房人口的上升，需求旺盛，另一方面，管理数万间公寓的公寓业主倒闭等，到底发生了什么事呢？

长期租赁公寓本质上是“二房东模式”，也就是说是赚到的租金的差。 服务费就像浮云一样。公寓的经营者以一定的租金从房主那里租来房东，然后通过翻修提高价值，以更高的价格租房子，中间租金的差额是有价值的。

那么长租公寓的风险来自哪里呢？是空置率，你给房东的租金是按一年365天计算的，再转租出去必然存在空置周期，便不能按照365天来计算收益，收益=收入-成本。

长租公寓的成本主要来源于以下四个方面：

1.拿来房产的租金成本，要交给产权人（或者出租给你的人）

2.装修改造成本，基本是一次性投入。

3.资金成本，钱的时间成本（或者叫机会成本）

4.运营成本 （包含推广费、日常的物业维修费、公寓管家等人员成本等）

只有租金总和大于以上所有成本的总和，才是长租公寓的一门好生意。

从理论上讲，上述四种成本是以一种方式优化的，有些比较死板，有些比较灵活。 从国外经验来看，决定长租公寓能否赚钱的最根本的原因是原本的租金，另外三个是影响你挣多少钱。

了解长租公寓的本质后我们再来看看在国内长租公寓需要解决的问题。

1，信任危机

而“企业资本链断裂”也可以看作是一个商业问题，但一旦涉及到众多承租人的问题，就成为一个“社会问题”。

2018年，长租公寓陷入“租金贷”，所谓租赁贷款，是指长期公寓与第三方金融机构的合作，这样租户就可以借款实现分期付款，租户交付月租，长租公寓就可以得到贷款人合同期内的全部现金，然后用这笔资金扩建住房。

长租公寓中介服务商的资金链一旦断裂，被恶意关闭或执行，房客将失去押金和预付租金，房东未收到的租金损失将由房东或房客承担。同时，租户仍需继续向贷款人偿还贷款及利息。争议案件众多。网上搜索很多:“房租是网上贷款，长租公寓的房租贷款对人们来说还是个”坑“。”公开资料显示，青客公寓与十几家金融机构进行了租赁贷款合作；租户利用租赁贷款支付了60%以上的租金。 同样，2019年蛋壳公寓在使用“租金贷”的租户中占60%以上。

资金链断裂跑路的运营商不少，房东收不到房租赶走很多人。租户莫名其妙地为金融机构负债，这是长租公寓证券化的连锁反应。就和小黄车倒闭退不了押金一样，租户房租交到运营平台，一直是“挥之不去的恐惧”，那些“房东直接”是最好的广告口号，但是，明白人用脚趾头想想都能知道，坐拥“千万资产”的房东们，他们不享受更好的生活，哪有闲工夫讨几千块的房租啊，他们交给第三方机构乐得清闲。

2，空置率

长期公寓的所有问题都是空置率造成的，空置率无法解决。 因此，如何提高运营效率是王道。 为了提高运营效率，不是每个房间都“涨价”（服务费涨价），而是有提高每个房间的“性价比”这两条路。

一是价格战，哪家价格有优势，哪家的空置率就越低。二是增值服务，加量不加价，服务没做好，品牌也就垮了。我们来对比下自如和蛋壳公寓的租房服务费收取标准

不管哪种方式，空置率是长租公寓跨不过的大山，没有第二条路可以走，而运营效率就是解决“空置率问题”。

寓盟管家，致力打造出一套完整的公寓智慧资产管理平台，优化公寓资产管理的工作流程，降低房屋空置率，曾合作过龙湖地产、中合集团、中粮集团、合景集团等知名企业，以深度帮助企业落地数字化办公和较好的服务体系被高度认可信赖。