如何规范发展长租公寓，怎么做才能不爆雷！
前几天，国家十四五计划和2035年远景目标纲要全文发表，其中提到加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁合并的住宅制度。
具体来说，要加快培育和发展住房租赁市场，有效振兴库存住房资源，扩大城市租赁住房供应，完善长期租赁政策，逐步使租赁住房享有公共服务同等权利。
今年的政府工作报告还提出，要解决大城市的突出住房问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等方式，有效增加保障性租赁住房和共有产权住房的供应，规范长期租赁市场的发展，减轻租赁住房的税收负担，尽最大努力帮助新市民和年轻人缓解住房困难。
两份重要政府文件都提到，要大力发展房屋租赁业务，规范长期租赁市场。长期租赁的市场主体是长期租赁公寓，长期租赁公寓是房屋租赁的主要组成部分之一。
政府规范长期租赁公寓市场的原因，一方面是大城市住房矛盾突出，房价高，以年轻人和新市民为代表的重点人群很难买房；另一方面，长期租赁公寓市场经常出现混乱。去年某公寓等领先的长期租赁公寓运营商纷纷打雷，为市场监管敲响了警钟。
为什么要开发长租公寓？为什么长租公寓经常爆雷？怎样规范长租公寓市场，避免爆雷？
应运而生
2018年底，国家卫健委员会发布的《中国流动人口发展报告2018》指出，中国流动人口规模从快速增长期进入调整期。
尽管如此，2017年流动人口总量仍达2.44亿人，占全国总人口的17.6％。其中，北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、天津等热点二线城市拥有大量常住流动人口。
全国近五分之一的人口处于流动状态，流动人口释放人口红利，产生了巨大的居住需求。由于大城市房价高的企业和工作和计划变动的不确定性，租赁成为大多数流动人口的优先事项。租赁市场蓬勃发展。
在住宅租赁市场，个人租赁闲置住宅的现象非常常见，但个人住宅租赁存在价格不透明、居住质量难以保障、居住服务参差不齐、二房东和中介人乱收费、欺诈等混乱。与此相比，规范的长期租赁公寓更符合市场需求。
与个人住房租赁相比，长期租赁公寓具有标准定价、居住质量相对较高、服务质量高、平台专业等优点。理论上，长期租赁公寓不仅可以缓解大城市的生活问题，还可以改善租户的生活条件，提高他们的生活满意度。因此，长期租赁公寓业务得到了官方支持。
2015年1月6日，住房城乡建设部发布了《住房城乡建设部关于加快建设和发展住房租赁市场的指导意见》（以下简称《意见》）。
《意见》明确鼓励设立经营住宅租赁的机构，通过长期租赁或购买社会住宅来源，直接向社会租赁，改造后向社会租赁。
与此同时，《意见》还支持房企将所持房屋租给社会，支持房企从单一开发销售模式转向租售并举模式。其中包括自持部分房源用于长期租赁，或与经营房屋租赁业务的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的经营模式。另外，还支持房地产企业向租赁市场投放库存房源等。
官方为长期租赁公寓背书，鼓励发展分散租赁、统一经营的分散长期租赁公寓，以及利用自有物业或购买物业统一经营的集中长期租赁公寓。
从那以后，官方多次发文支持长租公寓的发展，今年更是把它写进了政府工作报告和十四五计划，重视程度可见一斑。长租公寓产业在政策的鼓励下蓬勃发展。
险象环生
根据《2020年中国青年租住生活蓝皮书》，56.55％的租户将长期租赁公寓作为租赁的首选，近20％的租户会选择购买长期租赁公寓提供的清洁、搬家和维护服务。长期租赁公寓有市场，可以讲新故事。
但是在实际操作过程中，长租公寓问题频发，混乱不堪。如果装修完了就入驻，甲醛超标；高租低出，长收短付；违法经营，无序扩张；服务水平参差不齐，行业标准不同等。
自由甲醛事件已经过去两年半了，但是包括自由在内的长期租赁公寓运营商仍然不时被爆出甲醛超标的消息。
此外，长租公寓运营商为了迅速提高市场份额，高价从房东手中收房，再低价出租给房客。租户按季度、半年和年度支付租金，长租公寓运营商按月或季度支付租金，巧借资金错位扩大规模，加剧恶性竞争。
不仅如此，长期租赁公寓运营商的服务水平不同，收取的中介费务费标准也不同，部分租户居住体验差，居住质量难以保证。
但是最危险的的是租金贷款。集中长期租赁公寓大多是购买或自持房屋，运营商大多是开发商，资金实力相对较强。相比之下，分散长期租赁公寓运营门槛低，资金实力相对较弱，租金贷款融资被广泛使用。
分散长期租赁公寓的本质是中间商赚取差价，利用品牌和平台的优势，以略低于市场均价的价格从房东那里租房，统一装修改造。然后利用长期租赁公寓标准化、质量好、服务好的优势，以略高于市场均价的价格转租给租户。
在整个交易中，分散的长期租赁公寓运营商本质上起着二房东的作用，弯腰捡钢龙。从房东那里分散收房，行业门槛低，可用资金少，难以规模化。为了克服规模问题，分散的长期租赁公寓运营商找到了一条捷径，即引入租赁贷款，利用资金错位快速膨胀。
租金贷款是承租人以个人信用为担保，与第三方信用机构签订的贷款协议，按月偿还，长期租赁公寓的经营者以月付款的方式向承租人销售。另一方面，信用机构将一年的租金一次性支付给长期租赁公寓的经营者，长期租赁公寓方面以支付或每季度支付的方式向房东支付租金。以这种方式扩大资金池，扩大规模输血。
租金贷款似乎可以带来更多的胜利，但实际上隐藏着风险。引进第三方信用机构后，长期租赁公寓将经营风险转移到租户和房东身上。去年某公寓暴雷，总部维权的房东和房客排成长龙。房东收不到租金，把房客扫地出去。如果房客没有房子，他将继续偿还租金贷款。最根本的原因是蛋壳过度使用租金贷款。
原本风险低的二房东业务，加入租金贷款杠杆后，成了传花的庞氏骗局。
一旦出租人大规模退租，或者出租率低于预期，通过租金贷款塑造的虚假繁荣就会破裂。不仅会危及长期租赁公寓运营商本身，还会给租户、房东甚至整个长期租赁公寓行业带来沉重打击。
破壳新生
规范长期租赁公寓市场最紧迫的是规范租赁贷款，积极挤出市场泡沫，避免更严重的影响。
2019年12月，住房和城乡建设部等6个部门联合发布了《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》，明确规定租赁企业租赁贷款比例不得超过30％，超过比例应在2022年底调整到位。2020年9月，住房和城乡建设部《住房租赁条例（征求意见稿）》发布，禁止住房租赁企业非法提供金融产品服务、提取信贷资金、诱导强迫承租人使用租赁贷款。
某公寓爆雷事件后，北京、深圳、上海等地发布相应文件，规范长期租赁公寓运营商的经营问题，加强租赁贷款监管。
事实上，租金贷款背后反映的是长期租赁公寓的融资问题。
银行等金融机构融资是住房企业融资的主流渠道，但大多数长期租赁公寓经营者没有房地产作为抵押，银行等金融机构融资融券困难。与传统房地产业务相比，长期租赁公寓，特别是分散式长期租赁公寓融资渠道狭窄，融资成本高。
另外，长租公寓并非旱涝保收，受市场影响较大，租金波动，入住率变化等，都会影响经营业绩。更有甚者，长租公寓说到底还是一个薄利多销的企业，经营周期长，投资回报周期长，不符合许多投资者或债权人的期望。
拓展和优化长期租赁公寓的融资渠道，如资产证券融资、债券融资和股权融资，以多元化融资方式延长长期租赁公寓的发展寿命。在堵住过大租金贷款机会的同时，疏通其他融资渠道，堵与疏相结合，创造更好的融资环境。
缓解长期租赁公寓的融资难还不够。让行业跑起来，最重要的是解决商业模式的问题。目前长期租赁公寓主要是租赁业务，赚取租金收入。但是，要真正做好长期租赁公寓行业，还需要拓展业务边界。除了租赁，还需要探索平台，提供增值服务，扩大饼摊，才有更多的盈利空间。
此外，长租公寓，特别是集中长租公寓期租赁公寓的规模运行基础是足够的住房来源。对于集中式长期租赁公寓，可以扩大租赁来源，如在可行范围内推广更多闲置的集体建设用地、工业用地等。进入市场，盘活库存土地，增加租赁来源。
为了规范行业发展，避免恶性竞争，保护租户和房东的利益，政府需要无形的控制，用政策和法律保护各方面的利益，特别是最弱的租户的居住权益。
总的来说，要规范长租公寓市场，促进行业健康发展，最重要的是让企业有钱可借，有利可图，有房可用，同时保障各方权益。