资金监管风暴席卷深圳，创业者无奈“躺平”

6月3日，深圳市住建局官网发布了关于开展住房租赁资金监管的通知。

一听说钱袋子要被监管，住房租赁从业者都惊出一身汗。我们梳理了一下，所有住房租赁企业需要做什么事情？

要在深圳的商业银行开立唯一的住房租赁资金专用账户，用于收取承租人押金及租金；

这个专户信息，作为企业备案材料，通过租赁平台进行备案。

变更专户之后，应当在自变更之日起十日内通过租赁平台完成企业备案变更。

要是没有进行企业备案，那就被停止发布房源。

简单来说，就是开户备案，资金监管，规范贷款，监督管理。

这些都不是什么难事，按照规定逐条去执行就对了。

让从业者最为关心的是资金监管。

划重点来了！

所有租金收取超过3个月、押金超过1个月的企业注意了！

举个栗子，你一次性收租客半年甚至是1年的租金，那超出的3个月或9个月租金，由银行监管。

深圳寓意公寓、爱租公寓、蛋壳公寓，在深圳曾经采取的收租方式就是半年或者一年支付的，结果这些公寓或跑路或倒闭之后，留下租客与业主矛盾升级，找警察，找维权部门，告上法庭。

笔者想说，这些出事的都是分散式公寓！而不是集中式公寓。但是现在出台的监管政策，把集中式公寓一杆子打死。

针对租金支付方式，我们啰嗦一下，选择是多样化的，押一付一、押二付一、押一付三、半年付、年付，都有。

某房企旗下的品牌公寓表示，你选择什么样的租金支付方式，就对应什么样的合同价格。比如说，押一付一会贵一百元，押二付一和押一付三保持原价。半年付打9.9折，年付打9.8折。

不管是什么支付方式，大家（这里面包含一房东、品牌公寓企业）相对默认的主流支付方式是押二付一。

为什么大家默认主流的租金支付方式是押二付一？

公开的数据显示，深圳住房有1068万套，城中村面积占到整个深圳住房面积的54%，70%的人都住在城中村。

而老旧的城中村升级改造成舒适美观的集中式公寓，已经成为一种市场所需。

一个可以拎包入住的公寓，软装成本占到整个改造成本的30%。

如果鼓励押一付一的方式，当租客退房时，公寓房里面的家具、电器被损坏，这1个月的押金根本不够赔偿。

还有恶劣的情况，租客拖欠十天、半个月不交房租，最后直接走人的，水电费、清理费等成本都是运营商在承担。

这里面的成本还没有算上销售、运营、公摊等等一系列的费用。

按照住建局的通知文件，如果是押二付一的方式，那1个月的押金，也是要交给银行监管。

其实，针对这次发布的通知，大家比较耿耿于怀的一点是，被监管资金不得随意使用。

因为租房生意是赚点现金流，赚的是小钱、慢钱。这下好了，现金流不能乱动。

我们就来探讨一下，按照通知文件，“单次收取承租人押金超过1个月的，对于超过部分的资金，由专户开立银行进行监管”，选择押二付一的支付方式，租赁企业将会面临什么？

我们来算一笔账，按照月租金2000元来算，一个月的押金会是多少？100间房，这一个月的押金就是20万元，500间房，就是100万；1000间房，那就是200万元；1500间房，300万元；2000间房，400万元......

以此类推，5000间房，一个月的押金1000万元。

想想，管理5000间房源的企业，采取押二付一，那就是要把比规定多出来的一个月押金1000万元放到指定的专户银行里，还不能随意使用。

众所周知，投资一个公寓项目少则200-300万，多则1000+万。

前期房屋空置，去化难度大，自然会存在以一些促销活动的方式尽快出房。拿150间房的项目来说，一般去化正常是3个月，不算前期改造的资金和资金成本，前2个月纯粹靠租客交上来的租金去给业主底租，那一定覆盖不住，需要押金的现金流滚动起来。

这下押金监管，无疑是提高了改造型集中式机构化长租房的准入门槛，原本就是低毛利、现金流的住房租赁企业被卡住了喉咙，压得喘不过气。

那也就意味着租房市场只有国企、地产和大资本才有资格玩得起。

有钱有资源的国企、地产公司，人家真的看得上利润这么低的租房市场吗？

折腾的企业不想干了，未来租房供应量堪忧......