长租公寓暴雷有哪两重罪

8月下旬以来，广州、上海、杭州、武汉、成都等地接连传出长租公寓运营企业跑路、资金链断裂等消息，租客租不到房子，房东收不到房租。对此，多地监管部门也发布了相应的监管政策和租赁风险提示公告等，一时间给资本盛行的长租公寓行业蒙上了一层阴影。

一重罪：资本盛宴的“租金贷”

长租公寓的租金贷问题并不是今年才暴露出来的，早在一两年前，关于租金贷问题的问题就已经引发了行业的舆论讨论，而且租金贷并不是只有哪个中小玩家在玩，就像自如一样，蛋壳在这些长租公寓同样在玩。

长期租赁公寓运营企业对租金贷款的宣传，为了解决年轻人和刚就业的人不能租借房间的问题，采用了借款人先租借，之后每月向金融机构返还房租的杠杆方式。由此，以前只有租户和租户2者的交易，可以增加金融机构这一中心要素。从出发点来看，这不仅解决了刚进入社会的年轻人居住门槛高的问题，还扩大了长期租赁公寓运营者的潜在市场范围，金融机构在风险低的条件下可以获得良好的收益，应该是3者共赢的商业。

但是逐利的资本在金融杠杆中看到了更大的利益，长租公寓是一个线上平台化的二房东，但是在传统的模式下，平台赚的是租户和房东之间的租金差，但是金融杠杆一进去，就完全不一样了。租客通过金融机构向租房平台一次性支付了整个租期内的租金。平台相当于一次性收到了一大笔资金，但仍然会按月向房东支付租金。拓展的物业越多，这个资金池的规模也就越大。这是一笔巨额无息贷款。支付宝初期可以享受7天三方保修期，都可以成长。更何况这个资金周期是一年以上。这也是哪家租赁平台都在积极推荐租金贷，价格也更便宜的根本原因。

其实这样的模式并非长租公寓行业首创，在其它的轻资产领域，成功者不胜枚举，教育培训行业似乎更为明显，在国内教育行业富豪排行榜榜首的并不是俞敏洪这些网络红人，而是中公教育、华图教育的这些看似不起眼的玩家。他们在看似公考领域成功，但真正支撑其财富的是金融模式的运用。在万人独木桥的公考路上，考上的人肯定是少数，所以这些公考机构最大的目标并不是让让辅导的每一个都考上，而是如何让更多的人参加公考培训，高额协议班模式的诞生和金融分期班分别解决了公考考生资金投资打水漂的顾虑和学费昂贵带来的高门槛。这个模式和长租公寓租金贷模式可以说如出一辙，中公和华图也正是依靠此模式才站在了教育行业的巅峰。看着前辈们的成功，由此也演化出来了长租公寓行业的第二大顽疾。

二重罪：高进低出、长收短付

当行业模式逐渐明朗后，所有玩家已经不再在意租一套房到底能不能带来收益，只要自己能有更多房源，自己的优势就更加明显。即使是亏损，也可以通过资金时间差来平抑亏损额。坚持到自己垄断市场的那一天，盈利只需要翻手就行。

在这种思潮的推动下，两年前，整个长租公寓行业开始了一个疯狂的高价住房市场模式，然后以低价租给租户，显然失去了销售，支持背后是财务，长期出租的公寓，一方面，他们继续获得注入风险的资本，通过他们自己的大量债务合同也可以打包到资本市场，融资已经完全转换，租赁链已经成为所有药物背后的唯一因素。