长租公寓政策分析及发展模式研究

随着住房租赁市场化发展、政策红利逐步释放等多方面因素影响，以长租公寓为代表的住房租赁模式发展迅猛，不同类型、不同背景的企业纷纷进入长租公寓市场，长租公寓将迎来一轮爆发式增长。在此背景下，梳理长租公寓的相关政策，分析现有业务模式和发展思路，明确未来的发展趋势，为中原银行探索房地产业务发展新模式提供参考。

一、长租公寓政策梳理

为更好应对住房供需的结构性矛盾，国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展，2015年开始，政府陆续出台政策支持地产开发企业发展长租公寓业务，提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，出台了一系列支持性政策，包括土地供给、税收优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和管理。今年中央特别提出将发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的合理住房需求。政策不仅从供给端扩大了供地渠道为保障性租赁住房注入了更多房源，更从强大的金融支持和税收优惠上为发展保障性租赁住房提供了充足的养分，确保了政策的有效实施落地。

二、长租公寓经营模式及盈利分析

中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。中国的住房租赁市场历来以个人房东的散租市场为主，但由于传统租赁市场一直存在供需结构性错配、装修老旧和租期无保障等诸多痛点，近年来，在国家的鼓励下，专业化、机构化运作的长租公寓应运而生。长租公寓按经营模式分为集中式和分散式。其中分散式公寓是我国长租公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的八成左右；但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。

（一）集中式经营模式

集中式经营模式主要是企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式。该模式主要优势在于在一些面积和设施上可以实现共同利用，从而提高了设施和空间利用率，装修成本普遍偏低、装修风格具有一致性、经营管理较为方便，且通常会配有独立的服务空间和娱乐空间，因此也很容易受到青年人群的追捧。不足之处在于对开发运营商的获取和改造物业能力要求较高，此外在获取客户方面受到物理地域的限制，客户增长速率较慢。

（二）分散式经营模式

分散式经营模式主要是物理位置上分散的房屋来作为长租公寓进行出租，这类长租公寓通常是从外界收购或租赁的房屋，房屋的位置和形式更加灵活。该模式的主要优势在于房源较多，选择面更宽广，不仅仅是普通的商品住宅，还可以是民宿等特色住宅，因此在塑造品牌以及吸引小众客户群体方面更为有利。此外，由于房屋位置可以更便利地满足客户的需求，因此客户增长速度较快。不足之处在于房源分散不一，不仅扩大了服务半径，提高了经营管理的成本，同时不利于模式复制。

根据经营模式的不同，盈利方式也不同。对于房产商自持的长租公寓，盈利不仅来源于租金收入，还来源于地产资本溢价。对于从外界收购或租赁的集中式长租公寓，盈利主要来源于租金差，而租金的差异更多取决于前期投入成本如融资成本高低、信用等级高低等，以及项目开发管理的成本管控能力。对于从房屋业主手中接管实行委托运营管理的分散房源，其盈利模式主要来源于运营管理费及后续的增值服务费。此外，近年来，在“租金差”基础上通过提供多样性的生活服务、金融服务等拓展业务渠道来寻找新的利润增长点，逐渐成为不少企业的选择。例如，链家旗下的自如公寓盈利模式为“房租差+基本服务”“交易佣金+金融服务费”。

三、长租公寓融资模式及风险分析

（一）长租公寓融资模式

在长租公寓项目的不同周期阶段，运营商的资金需求不同，也决定了金融机构在各阶段的参与方式各有不同：在项目早期的开发、收房阶段，表现为股权融资；在项目初期的设计装修、营销、签约阶段，表现为供应链融资；在项目中期的日常运营阶段，则通过租约证券化、消费分期、租金贷款等形式参与其中；在项目末期的退出阶段，则表现为股权退出服务。

金融机构的主要服务对象为长租公寓运营商和广大租客。对长租公寓运营商来说，由于收房到出租存在时间差，且收房、设计、装修、营销等前期工作成本都需要在项目前期进行支付，因此财务压力巨大，需要通过融资解决资金压力。金融机构通过与长租公寓运营商合作开拓融资渠道并提供融资服务参与行业发展。对于广大租客来说，不少银行推出了各自的租金分期产品，包括建设银行的安居贷、工商银行的租房分期、中国银行的租房贷等，具有减轻租客的房租压力的功能。

典型案例是建设银行住房租赁模式，2017年，建行已率先启动在住房租赁领域的金融探索，作为全行战略推进，经过4年多的努力，建行已初步形成了一套“平台+金融+机构+租赁产品和服务”四位一体的服务模式，积极支持保障性住房建设，推动长租房市场发展。

一是多方位保障住房租赁市场融资需求，为租赁企业提供“信贷+非信贷”的全方位金融服务。积极挖掘REITs项目，吸引长期股权性资金参与保障性租赁住房项目，拓宽住房租赁企业融资渠道。

二是多渠道筹措房源保障市场供给，依托建信住房子公司以多种形式支持城中村住房改造、工改租、商改租、集体土地新建，积极参与保障性租赁住房筹集；创新推出“存房”模式，盘活企事业单位、个人存量闲置住房。

三是为规范住房市场交易环境提供助力，“CCB建融家园”平台实名注册个人用户超3800万户，企业用户超1.5万户，促进市场环境阳光透明，帮助老百姓在线上高效完成租赁交易。同时支持住建部建设“保障性租赁住房APP”，配合统计和监测各地保租房建设情况，目前已覆盖59个城市。

（二）融资模式风险分析

近年来，我国住房租赁市场快速发展，市场主体总体平稳，为解决居民住房问题发挥了重要作用。同时，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。随着疫情爆发，蛋壳公寓、青客公寓等品牌长租公寓，一方面高杠杆举债经营现象严重，另一方面疫情致使境内外人口流动性规模锐减，长租公寓空置率的急剧上升，加速了长租公寓各种问题的暴露。为整治长租公寓领域“高进低出”“租金贷”等现象，稳定各地租金水平，2021年4月住建部、国家发改委等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。此次政策是长租公寓市场首个系统监管的政策，监管的核心要义仍是保民生，未来相关市场参与主体应在也将在做大整个长租公寓行业蛋糕、保证“住有所居”的基础上，杜绝高杠杆式野蛮扩张，让房屋租赁行业在保证一定盈利能力的基础上为民生服务。

四、长租公寓发展前景及未来趋势

（一）发展前景

身处后疫情、后地产时代，面临全面老龄化、新型城镇化等问题，青年一代结婚与独居意愿升高、人口流动性增加、居民收入与消费整体结构性分化加剧、房价中高位震荡多重因素导致住房租赁，尤其是高品质长租公寓，市场总需求从长远视角看规模足够大，具有广阔的发展前景。

一是严调控下购房门槛全面提高，购房需求释放受阻，租赁需求上升。严调控背景下，全国购房门槛整体提高。各地严打资金违规流入房地产，购房信贷环境全面收紧，压抑了部分购房需求。虽然央行会议强调“两个维护”，但这一表达核心诉求仍是保障刚需，购房需求增量减少是必然趋势，租房人口不断增多，助推租赁行业规模提升。

二是新型家庭模式与居住意愿释放住房新需求。晚婚晚育、独居时代已至，单身公寓、小规模家庭住房成为消费者主流选择。一方面，根据“七普”数据截至2020年末全国家庭户均人口数为2.62人，当前户均人口已经不足以形成“三口之家”，单个家庭规模正在不断缩小；另一方面，2021年，我国单身独居人口增至9200万，年轻一代结婚意愿明显下降，单身与独居经济盛行。

三是年轻一代轻奢型居住模式需求增加。我国城市发展模式从“城镇化”向“都市圈”过渡，都市圈、城市群对年轻人虹吸效应明显，城市间人口流动性增加，带动大中城市住房租赁需求增加。年轻人工作通勤期望时间缩短、居家办公时间增长，追求居住质量，对住房品质与周边配套要求更高。此外，购房压力大、住房流动性频繁、新生一代购房观念的转变、长租公寓具有独特优势等，未来长租公寓市场发展前景广阔。

（二）未来趋势

在自上而下的“房住不炒”定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下，长租公寓迎来了又一个重要机遇期：

一是长租公寓将实现规模化发展。国内大多长租公寓运营商采用重资产运营模式，前期投入占比较大，财务风险较高。企业要想缩短投资回报期，公寓需要规模化来降低边际成本，从而达到对成本和费用的管控和分摊。今后长租公寓将迎来整合阶段，简单的收租转租模式的企业将会被脱颖而出、实力雄厚的品牌公寓收购或者双方达成合作，品牌公寓的逐步扩张，使得长租公寓行业渐渐朝着规模化发展。

二是长租公寓将更加智能化、信息化。在大数据、人工智能、移动互联网、云计算和物联网的驱动下，长租公寓的运营管理会更加简便化。租户的偏好、市场需求、房源信息等因素都能够通过技术手段获取和分析。同时，完善的征信系统和健全的双向反馈信息平台的搭建，能够促进运营商和租户的交流，让公寓和租户双向选择，加速品牌公寓的整合和改善租户的居住环境。

三是政策制度日渐完善。国家针对性的住房租赁法律法规正在不断出台，关于长租公寓运营商的资质和入门门槛未来会有规范体系进行严格审查，并且着力长租公寓的房屋质量要求、租金定价和租户权益的保护，会逐渐形成统一的行业标准和规范，为长租公寓行业稳定持续向好的发展保驾护航。

五、中原银行开展长租公寓业务的建议

长租公寓属于未来的产业蓝海，是解决亿万级租赁需求的重要行业领域，也是我国整体住房制度中的关键一环，具有广阔的发展前景。伴随长租公寓政策和机制的完善，未来年轻客户租房将成为常态化。对于中原银行来说，开展长租公寓业务，不仅能够获取大量有潜力的年轻客户，而且可以通过创新零售金融业务产品，撬动消费信贷、理财等零售金融业务转型，让长租公寓业务成为中原银行积极践行普惠金融，全力服务地方经济高质量发展的新实践。

（一）创新零售类金融产品

1.缴费类服务。为长租公寓运营商和租户构建快速支付通道，运营商通过中原银行电子银行进行收费平台的搭建，租户可选择使用手机银行、网上银行渠道和网银支付等认证的支付方式实现自助缴费。

2.消费贷款。与长租公寓运营商展开合作，以租户个人信用为基础，对其发放用于支付房租及服务费用的贷款。

3.租金分期。直接面向租客，根据租客个人信用、支付租金记录情况，办理不同期限分期业务。

4.房租分期。重点面向长租公寓运营商，与优质运营商合作，由运营商选择提供客户，中原银行一次性支付租客的全年房租给运营商，运营商每月支付部分利息，租客每个月向银行支付租金。

5.理财产品。以租金产生的现金流为标的，根据租金的收益期限分类打包，设计若干个不同期限的固定收益产品，对市场公开发行，期限越长，收益越高。

（二）创新法人类金融产品

1.长租公寓建设贷款。针对开发企业独立开发的自有产权的长租公寓提供建设贷款。以房地产做抵押，未来可预测的租金流或综合收益作为还款来源。

2.经营性公寓收益权贷款。以现有正常运营的长租公寓在未来产生的持续、稳定的租金作为第一还款来源，为满足运营商资金需求提供贷款。

3.装修改造贷款。以未来租金收益作为第一还款来源，为长租公寓运营商装修、改造长租公寓提供贷款。根据平台实力及持有物业的性质，可以采取信用、抵押等方式。

4.供应链融资。针对运营商日常运营中的上游客户（家具、家电、装修供应商）大额订单、采购提供短期融资业务。

5.代理债权投资。通过发行理财计划或代理销售合作机构产品，募集的资金以债权形式直接或间接投资于运营商户，用于项目建设、装修改造、经营周转及其他合法用途，以其租金收益、综合经营等产生的合法收入偿付代理投资本金和收益的非标准化代理投资业务。

6.长租投资基金。由长租公寓运营商与基金合伙人共同发起“公寓基金”，根据基础资产标的将基金份额发行给LP（合伙人）投资人，长租公寓运营商向基金LP支付租金回报，根据股权回购协议到期回购股权。

7.资产支持证券（ABS）。将业主的合同和租客的合同打包成一个资产包，经过增信提级措施组合不同产品，向金融机构或市场发售。比如信托受益权资产支持专项计划、分期信托受益权资产支持专项计划。