住房租赁行业走过的这一年

发表时间：2022-01-05 11:13作者：一位盟友

站在年岁的关口，如果要用一个简单的词来概括住房租赁行业的2021，我以为应该是——「疾风劲草」。

这一年，政策端迅疾发力。定调、细化、推进，在10个月里完成了从顶端到微观的政策建构。“十四五”规划为行业发展奠定了整体基调，中央经济工作会议再次明确了未来方向，大力发展租赁住房成为国策，我国房地产体系构建完成。

回顾、品咂这些会议与文件，我找到一条清晰的脉络，梳理、同时作别这个对行业意味深长的年份。

这一年，房地产市场三足鼎立结构构建完毕。

年初，政府工作报告提出纾解新市民、青年人住房困难的目标；年中，各项财政减税利好落地；年尾，中央经济工作会议将房地产及住房租赁行业的具体施政措施置于“畅通国民经济循环”的工作大项之下，明确了我国房地产市场是以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构，满足不同生活水平群众的需求，为广大人民群众创造“住有所居”“优其所居”的多种选择。

三足鼎立的立体化结构落实工作各有侧重。其中，保障性住房包括廉租房（面向中低收入人群）、保障性租赁住房（面向新市民、青年人）、共有产权房三类构成，其中，前两类为租赁住房，后一类为产权房。长租房为市场化的机构类租赁住房，不受保障性租赁住房对于户型面积、租金价格的限制。长租房是今年“十四五规划”中提出的，未来将与保障性租赁住房互为补充，共同发展。

这一年，土地端两“轮”驱动实现增量带存量。

“保障性租赁住房”在今年四月的中央政治局会议上首次提出，随即成为“十四五”规划中的重要内容。在此之前的“十三五规划”中使用的是“保障性住房”，其内涵和适用范围与当前热点的“保障性租赁住房”有着本质区别，因此在统计口径上并不一致。

7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出适当利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房。随后，多地陆续出台了符合城市特色的加快发展保障性租赁住房实施意见，将保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点，加快建立多元化和多主体供给。多元化和多主体供给从政策层面主要体现在两个方面：

一则，单列租赁住房用地。《“十四五”规划纲要》明确了“单列租赁住房用地计划”。从各地执行情况看，各城市对“单列租赁住房用地计划“的统计口径有所不同。总结下来，列入租赁住房用地单列计划的供应主要由两部分组成：一是22城两集中政策下，集中供地中要求的纯租赁住房用地、配建租赁住房用地以及竞自持租赁用地；二是政策鼓励的“多渠道增加租赁住房供给”，包括国有存量土地，鼓励利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，统称“多渠道存量用地”。

二则，“非改租”盘活存量用地。发展保障性租赁住房，将旅馆、酒店、商业办公楼、厂房、仓库等非住宅改建成租赁住房，或者将非住宅用地改成租赁用地建设租赁住房也是有效增加供给的方式之一。2021年度多个城市也进一步明确了相关政策及建设标准，如北京在今年6月印发了《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，明确提出可将低效闲置的厂房、商场、写字楼或酒店等非居住建筑改建为租赁住房，鼓励其改建项目业态混合兼容，促进产业融合和新业态发展。

今年7月初，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，在“土地支持政策”中明确提出可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。在北京的年度拟供应的租赁住房用地中，工业园区中配套建设的人才保障性租赁住房项目有38宗，约47公顷，占比为25%。

这一年，行业商业闭环的政策保证落地。

今年金融财税政策的最大亮点莫过于国家发改委下发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入到试点申报项目名单中。

同步，国务院办公厅下发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，财政税务总局、住房城乡建设部联合下发了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）。

三个政策同时出台，形成一套组合拳，对保障性租赁住房实现REITs发行条件给予了多种保障，旨在解决行业“三高一低”的痛点——“三高”即资产价格高、融资成本高、税收负担高，“一低”是指收益率低。同时，也是从政策层面和顶层架构设计层面为租赁住房行业跑通“投、融、建、管、退”的商业闭环给予了有力支撑。

REITs的本质是将持有型资产的经营现金流证券化，进而从资本市场获得融资，实现前期投资的退出。同时，使用退出所获融资继续进行新增项目投资，扩大业务规模，产生规模效应。进而通过不断积累的运营经验对项目进行精细化管理，提升运营管理效率，为投资者博取更高收益回报。

从国际经验来看，在美国住房租赁行业发展的80年历程中，REITs的设立和发行功不可没。特别是1991年推出的权益型REITs，极大推动了行业的快速发展，也加速了机构化规模的扩张。

REITs对于我国住房租赁行业发展来说，不仅能够使住房租赁企业“轻装上阵”，从真正意义上实现了“开发、运营、金融退出”的商业模式，而且将加速整个房地产市场的结构性调整。首先，促进房地产市场形成低金融杠杆、可持续发展的商业闭环模式。其次，REITs执行长期投资策略，具备专业的资产管理水平，有助于住房租赁市场的专业化发展，从而有效缓解整个房地产市场的波动。再次，以REITs的收益分红逻辑来改变传统房地产市场的“高周转、快变现”逻辑，将有效抑制房价过快上涨的预期，从而成为房地产市场长期健康发展的稳定器。

今年，《南方周末》的新年献词用“抉择”定义了充满变化，甚至令人有些琢磨不透的2021。作为行业和政策的密切观察者，献词中的一句话格外令我共振——“也许，要到10年、30年或者50年后，这些大事件大抉择的所有意蕴才能完全彰显，但你我皆已是局中人”。

这种共振，既是长久观察政策的一种体认，亦是感受到大时代、大变局的兴奋。如果说我从2021年住房租赁行业的疾风里读出了什么脉络，那就是政策在这一年做出了抉择——作为民生托底，住房租赁行业要在将来承担更重的、更多的满足新市民、青年人居住需求的责任。