租赁新纪元：向可持续的私人租赁市场进化

在19世纪以前，长租公寓并不以我们今天所理解的形式存在。到19世纪，随着美国进入产业化阶段，城镇中各类工厂开始出现且遍布全国。

随着人口增长，许多家庭迁入城市，从而增加了对经济适用房的需求(通常指高密度的长租公寓)。到19世纪中后期，持续的经济增长和新的运输技术让一些富裕家庭有足够的资金搬到郊区居住。

1920年的人口普查首次证实，居住在城市地区的美国人多于农村地区。为了满足人口城市化的住宅需求，大量的公寓在此时应运而生。彼时对于大多数美国人来说，在城市居民区拥有自己的住房，始终是一个遥不可及的梦想。

因此，不同形式的长租公寓都能以合理可承受的价格满足人们对于住房的迫切需求。豪华公寓大多建在市区附近的商业和娱乐中心，而较为中档的公寓则沿着通往城市的交通路线建成。

据报道，20世纪20年代美国建造的所有住宅单元中，公寓要比独栋别墅多得多。其中有近40%是长租公寓，而这种建筑趋势一直持到了1928年。

中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林认为，美国的公寓行业从上个世纪开始发展，到了1930年前后，美国的城市化率在60%左右，产业已完成。在1930年到1945年期间，因为世界大战，产业处于相对稳定时期，之后进入到发展阶段，到上世纪70、80年代，才更加成熟，所以对于中国来讲，这个产业的机会才刚刚开始。

美国的出租率发展到现在，已经非常高，整体的出租率可以达到93%，中国的长租公寓前两年是可以达到这个数的，但是近两年因为不理智的扩张和选址的问题，掉到了90%以下，如果单纯托管，品牌也会受影响。所以出租率的提升一定是一个长期过程。

投资回报率低是国际难题

公寓运营商最关心的就是投资回报率问题，但投资回报率非常低，是国际存在的问题，不是中国特色，美国也是这样。

穆林表示，行业内投资回报率排行最高的是服务式公寓，国内把服务式公寓和长租公寓放在一起，其实这两个行业是不一样的，服务式公寓是最高的，蓝领式的是最低的。美国是5%，但是扣完税和保险，也就3.0%。另外地域有很大的差异，中国的回报率才1点多，美国0点几的也有，和选址有关系。

行业不赚钱，怎么来干这个行业？其实就是因为这个行业的特点：

第一 、是安全。

经济危机出现的时候，写字楼和工厂、零售都出现了断崖式的下降，只有住房租赁没有经历过经济危机，美国人遇到经济危机的时候，80%的企业被清算，但他们的基金能够来投中国的长租公寓，其实是这个行业有非常好的抗风险能力。

第二 、国家政策支持。

没有国家的支持和政策金融的支持，何苦来干这个行业。德国和日本也是一样，在日本能够做这个行业，能够让你的所得税和遗产税降低17%左右。德国的租金不涨，是因为政府提供了无息的贷款。

所以，长租公寓的发展史就是政府为了满足国民住的需求，通过税收、财政、土地的支持，支持企业的过程。发现这个行业不好干的时候，国企和民企一起来干，把这个行业共同做好。

私人租赁市场是房地产市场重要的缓冲带。

房源的供给和租客的需求深度影响市场格局。发达国家不断加强私人租赁市场建设。供给端看，政府采取鼓励投资、放开管制、税收和补贴等多种政策工具刺激租赁房源供给；需求端，通过严格立法保障租客居住权益，增加居住稳定性。

中国租赁新纪元：向可持续的私人租赁市场进化

数据显示，目前我国已基本告别住房短缺，户均套数超过1套。经过40年的快速发展，我国的户均住房套数已经达到1.08套，人均住宅面积达到36.6平米，基本实现了供需平衡，进入由数量扩张向质量提升转变的阶段。

随着我国房地产市场逐渐由增量时代步入存量时代，过去以销售去化为导向的高周转模式逐渐转变为长期持有的运营模式。伴随着房地产行业的进阶，租赁市场也进入新阶段，在未来将不断向一个可持续的、专业化的租赁生态体系进化。

图8 我国历年城镇户均住房套数变化（套）

数据来源：wind,国家统计局，贝壳研究院整理

图9 不同国家人均住宅面积比较

数据来源：wind,贝壳研究院整理

品质租赁、消费升级成为大势所趋。随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及生命周期推进，租赁消费升级大势所趋。

未来住房租赁市场，90后、00后等年轻群体将逐步成为租赁市场主力军。新生代思想更为开放，追求自由、消费观念超前，更能够接受租赁生活方式。其租赁比例和租房花费都会大大超过70后、80后。同时，年轻一代更加注重租住品质，消费升级是必然趋势。

私人租赁市场上，租客对产品的需求也更加多元化。租客对居所的需求不再拘泥于居住需求，安全需求、社交需求逐渐衍生。

居住安全性、舒适度、住所的设施及环境、居住隐私性及活动和社交，都逐渐成了影响租客体验的重要因素。一个更加开放、更为庞大的私人租赁市场，伴随着的是租客不同层次需求的不断释放。

图11 租客需求关键因素评价

来源：贝壳研究院整理

私人租赁市场上，租赁产品体系不断丰富。近几年的发展，白领公寓逐渐成为红海，为中高端人群提供的金领公寓、以及为企业员工提供的蓝领公寓不断推出进入市场，并得到租客的正反馈。

图12 不同层次公寓产品分类

来源：贝壳研究院整理

一个市场不断健康进化的标志是其效率、可持续性、开放性的不断叠加。在私人租赁市场发展的今天，对比国外，我国的私人租赁市场已然走在了进阶的轨道上，并且正在加速发生，让我们共同期待。