长租公寓存量房源翻番增长至73万套 回报率预期为4.5%～5.5%

因“租金贷”和“甲醛房”等问题，长租公寓行业经历过一轮深度洗牌。如今，仍有不少企业在此赛道上坚定前行，摸索最佳的经营模式。

近日，房地产咨询机构仲量联行发布《乘势而上，启航新征程——中国长租公寓市场白皮书》（以下简称“《白皮书》”）显示，10家长租公寓头部企业的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套。需求来源以大学毕业生及初入职场的白领人群为主，另外还包括企业中层人员、陪读家庭等短期过渡型租客群体。

仲量联行中国区研究部负责人姚耀表示：“我们欣喜地看到，中国长租公寓在过去3年间朝着成熟市场的路径向前迈进，而现在正是行业的重要机遇期。”

《白皮书》显示，越来越多的投资机构正将目光聚焦在长租公寓的开发投资上，对稳定回报率预期普遍保持在4.5%~5.5%。但他们认为最大的挑战主要是资产价值过高，因为要附加项目改造成本和回报率低于预期的缘故，投资人最后不得不放弃收购。

三年房源量增长105%

作为房地产调控长效机制的重要组成部分，中国长租公寓市场在政策鼓励下经历了2017~2018年一波投资热潮，大量企业进入市场试水，部分品牌盲目扩张。但在2019年期间，行业出现一系列负面问题，企业优胜劣汰加剧，资本介入回归冷静期。

即使在疫情持续影响下，长租公寓市场的需求也不低。通过研究龙湖集团旗下的“冠寓”、万科“泊寓”、中骏“方隅”和朗诗地产“朗诗寓”等长租公寓品牌的2020年财报和业绩简报，仲量联行方面认为，目前，10家长租公寓头部企业的存量房源总数较3年前增长105%，且主要分布在一线及1.5线城市中，开业6个月以上门店的平均入住率高达89%~95%，部分城市的中高端长租公寓市场逐渐成型。

从需求端看，目前仍以大学毕业生及初入职场的白领人群为主，也有一些新型需求来源出现，如企业中层人员、陪读家庭、自由职业者及短期过渡型需求等，这意味着作为新兴业态的长租公寓正逐渐被广泛的城市人群所接受。

与此同时，《白皮书》显示，在“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下，越来越多的国内外企业和投资人将目光聚焦在了中国长租公寓的开发投资上。为了更好地分析和预判国内长租公寓投资市场的投资逻辑与趋势，仲量联行面向30多家不同类型的投资机构进行了问卷调研。

调研结果显示，投资者现阶段的关注焦点主要是上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高且购房门槛较高的一线和新一线城市。在细分赛道方面，目前97%的投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场。从发展模式看，投资者主要采取重资产扩张模式，尤其是存量资产改造模式。

大部分投资者对长租公寓稳定回报率的预期集中在4.5%~5.5%之间，相比2018年有明显的下降趋势。对于未来5年的稳定回报率走势，45%的投资者认为会保持平稳，39%的投资者认为会下降。仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示：“随着国内长租公寓市场逐渐成熟，其空置风险将更低、资产表现也将更趋于稳定，预计资本化率会继续向办公楼等传统商业资产靠拢。”

存量改造应对拿地难题

众所周知，市场化的租房产品主要包括分散产权和集中产权两大类。分散产权的有散租产品和分散式长租公寓，集中产权则包括服务式公寓、集中式长租公寓和蓝领宿舍等。

《白皮书》研究和分析的即是投资者关注较多的集中式长租公寓，指产权集中、租期长（6个月以上为主）、由公寓机构统一运营管理，并提供最基础服务的市场化租赁型公寓，而且服务主要有公共区域的维护，强调设施共享，如公共厨房、健身房、会客区和其他娱乐设施等的共享。

此类集中式长租公寓一般是在租赁住宅用地上开发的产品、商品住宅用地上自持部分运营的产品，或是在非住宅用地上的存量改造型产品。目前，市场上已开业运营的长租公寓项目就是以存量改造为主，通过收购存量酒店、办公楼、零售等物业进行改造的。

仲量联行的统计数据显示，截至今年上半年末，上海品牌长租公寓存量项目约290个，房源套数共7.1万套，较2018年增长103%。存量项目的分布地点主要在地铁沿线，满足客群的日常通勤需求。按环线来看，50%的长租公寓位于外环外，内环内仅占总房源套数的10%。

据《白皮书》披露，截至今年上半年末，经过早期同质化扩张阶段后，上海长租公寓市场项目的平均入住率90.9%，市场逐渐迈入精耕阶段，产品及租金呈现差异化，中高端长租公寓的平均租金为185元/平方米月，高出普通长租公寓的148元/平方米月。不过，与传统高级服务式公寓的231元/平方米月的租金相比还有一定上升空间。

根据套均面积50平方米来测算，2021~2025年，上海未来可预见新增长租公寓合计约23万套。浦东和闵行将成为存量最大的两个区域，占全市总长租公寓房源的42.4%。

值得注意的是，虽然近年来各地在力推地价较低的租赁型住宅用地，但从至今获得租赁型住宅用地的主题来看，基本为地方国有企业及开发商。对于大部分机构型投资者而言，存量改造仍将是长租公寓发展的主流模式。

《白皮书》展示的2021年投资问卷结果显示，“资产价值过高”和“土地/资产获取困难”是最大的两个挑战。国内一线城市核心区域存量资产的价格普遍偏高，加上项目改造成本，导致投资者不得不放弃收购。

仲量联行方面认为，要想在短期内实现规模效应，投资者所依赖的存量改造模式很难达成，拿地开发是效率更高的方式，但目前机构投资者在本地市场获取开发土地还存在一定难度。因此，投资者有必要深入了解市场租赁需求特征，在非核心商务区或产业园区寻找适合的投资机会。另外，考虑与拥有土地优势的国企和开发商以及拥有丰富管理运营经验的运营商合作，各市场参与方发挥各自优势，能够有效应对这些挑战，实现合作共赢。