迈入REITs时代！专业人士却如此认为?

7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》与《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》，保障性租赁住房首次进入试点，位列其中！

同一天，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等5大方面，全方位支持保障性租赁住房的发展。

这些政策，将在很大程度上解决住房租赁市场长期以来面临的资产价格高、融资成本高、税收负担高、但收益率低的行业痛点，住房租赁市场将迎来重大发展契机。

《关于加快发展保障性租赁住房的意见》的发布，使得低价土地，以及长期、低成本的资金都有了，税费也降了，就剩退出的工具了，这个工具就是公募REITs。如此，就形成了一个闭环。

过去，公募REITs没扩容到租赁住房领域的时候，我们即使敢想，但也考虑到存在诸多障碍，比如土地及项目权属不清晰，就无法发行公募REITs。新政对用于保障性租赁住房的土地和物业所有权给予了保障，明确了“谁投资、谁所有”，能够使发行人以100%股权转让方式发行REITs无异议，已经从源头为发行住房租赁REITs扫清了障碍。

总体看，这是一套政策组合拳——通过增加合格收益率为基础的重资产有效供给，提供长期政策性贷款，并辅以一定的财税补贴政策，同时公募REITs这一金融创新工具让退出变得更便捷，可以有效激励多元化市场主体参与。

新派公寓创始人、CEO王戈宏表示，这次基础设施REITs把保障性租赁住房纳入扩募试点是一个重大利好。从海外成熟的REITs市场看，住房租赁REITs的规模仅次于基础建设，因此这次发改委顺势将住房租赁纳入扩募试点十分及时，加上有关土地、金融和运营管理的配套支持建议，相信住房租赁公募REITs将会迎来重大契机！

但王戈宏也提出，有些问题还需进一步细化。比如如何界定项目是保障性租赁住房？是不是只有面对中低收入的才叫保障性租赁住房？人才公寓、自持不卖长期租赁的是不是保障性住房？国务院新鼓励政策里针对的是所有新市民的长租房，新市民就包括城市里大量无法购置物业的白领，他们租住的是不是保障性租赁住房？另外对大资金进入资产持有培育环节如果支持的力度再大一些，就会吸引规模化的机构资金进入！因为只有大幅度地降低土地成本，大幅度地降低资金成本，住房租赁公募REITs的资本收益率才能满足投资者的要求。

所以王戈宏认为，如果把保障性租赁住房的概念与外延再适度扩大到把城市存量改造为新市民安居这个层面上，就会真正激活很多优良品质的项目。当然所有的政策都不可能一开始面面俱到，边探索边完善，相比8年前的住房租赁已经进了相当一大步！

喆安上海投资管理有限公司总经理、中国REITs联盟副秘书长车阳则表示，此次新政着眼点还是落在了关系到公共方面的不动产，解决一些民生问题，不是那么的商业化。

车阳也指出，市场比较关注的是其回报率问题。保障性租赁住房租金较低，但其土地价格也相对比较低，而且各方面补贴可能还会比较多，所以保障性租赁住房还是有一定吸引力的，但回报率能否得到资本市场认可，可能是接下来能否推进的一个重要因素。另外，虽然回报率可能会相对低一些，但保障性租赁住房稳定性比较高，出租率比较好，收入比较稳定。

不过车阳认为，政策最终可能还是要扩展到市场化的长租公寓的，这样才会更有活力。

在炎热的小暑节气，REITs扩展到保障性租赁住房还是给我们带来丝丝凉意。资本市场认为，基础设施REITs扩围，保障性租赁住房等底层资产纳入，既有利于丰富基础设施REITs的底层资产，提升REITs板块吸引力，又有利于助力企业盘活存量资产，打开住房租赁领域的局面。一旦资产证券化路径打通，企业有可能凭借运营能力快速做大。