什么是筹集政策性租赁住房的创新打开方式？

从去年末到今年初，“增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”这句话频频出现，政策性租赁住房的筹集一时间成为行业热点。这是由于历史欠账和人口流动加速等原因，一些热点城市租赁住房供应存在较大缺口，供需错配严重，租金持续走高。

自2019年，政策红利的加持包括支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容；对公租房保障和城市棚户区改造、老旧小区改造、住房租赁市场发展给予专项资金支持；协调中国建设银行与6城签署《发展政策性租赁住房战略合作协议》，三年内提供不少于1900亿元贷款。热点城市一方面加大租赁住房土地供应，另一方面积极开拓新渠道筹集租赁住房房源，通过新建、改建、盘活存量等多种方式筹集政策性租赁住房，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。

而增加政策性租赁住房供应，不外乎三大途径：新建、改造和收集，但这三种路径可以说各有利弊。

新建

目前新建租赁住房土地供应主要来自两大渠道：一是国有土地出让，二是利用集体土地建租赁住房。通过招拍挂集中出让租赁住房用地是最直接的方式，但对于拿地企业来说，土地持有成本高、回收周期长，企业从拿地到规划设计再到建成投用，至少需要一两年时间才能形成有效的市场供应，缺乏有效的退出机制，如何运营实现盈利是最大的难点，单单这一点就可以打消企业的积极性，也解不了租赁住房的“近渴”。另外租赁住房需求往往集中于城市核心商圈，对于热点城市来说这类区域新建住宅用地本就稀缺，若选择在相对偏远的郊区，则违背了“职住平衡”的原则，增加交通成本，所以地块的区位选择与需求不匹配也是一大难题。

相对国有建设用地，集体土地建租赁住房虽然破解了土地成本难题，但选址、与权益人关系的处理、收益分配等问题仍然需要逐一破解。

改造

尽管现在流行“工改租”“商改租”，也有政策支持依据，但对于如何进行土地用途调整、是否需要补交土地出让金、如何进行规划审批和消防验收等，并没有明确的实施细则。

收集

未来的住房租赁发展方向是由市场上一大批具有运营能力、管理规范的企业和机构，对个人房源和社会闲置房源进行集中收储，按市场需求加以适当改造。增加政策性租赁住房供应也可用此方式，近日住建部、国家发改委等6部委还联合出台了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，为住房租赁企业规范发展套上了“紧箍咒”，但是如何找到理想的盈利模式仍是住房租赁企业发展，乃至行业健康发展的关键。

三种路径都有各自的痛点，各地还需根据具体情况选择适合的路径。