长租公寓疯狂时代落幕了吗？

通常来说，公司高层人事变动往往很难被普通消费者所关注到，除非ta在行业中颇具影响力和代表性，例如亚马逊的贝索斯，或是苹果的库克等。而这样的人如果某天突然宣布辞职，所引起圈内圈外大量关注的原因，是因为这些他们的新动态很有可能会透露着整个行业的相关变化。

而在长租公寓这条赛道上，虽然大众对于这个圈子里的代表性人物并没有那么熟悉，但是如今对相关企业的高层人员变动也开始变得格外敏感。事实上从长租公寓开始面临争议到现在，有两场高层职位的变动可以说是意义非凡，甚至代表了整个行业发展的拐点。

【主动爆料的胡景晖，惊雷却叫不醒装睡的人】

长租公寓行业第一场意义非凡的人事变动，还要追溯到2018年，当时我爱我家副总裁胡景晖在8月18日宣布辞去其在集团的所有职务。就在几天前他曾刚刚召开发布会，而从当时的影像资料中显示，现场甚至可以说是非常简陋，一个红布铺就的台子就是演讲台，整个会场的背景则是一面面有些水渍斑驳的白墙，但当时整场活动的氛围也显得非常随意，后期胡景晖甚至直接坐在了讲台边缘上与采访的记者进行沟通。

氛围如此简陋，语气如此随意，但其中的内容却足以让许多人惊出一身冷汗。在此次活动中胡景晖曾表示，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场”。并且在那个时候，他就曾预言，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”

但在这番惊天爆料后，虽然引起了行业内外的一片哗然，却并没有让整个行业有所改变。随后我爱我家发布声明称，胡景晖的言论“仅代表其个人态度，不代表公司观点”，紧接着就有了他在朋友圈的辞职发言。

其实在胡景晖爆料前，在网络中就已经有网友爆料称，自家的房子计划出租，遇到自如及蛋壳等平台的相互竞价，最后开出了一个远高心理预期的价格。但是房主并没有因此感到高兴，而是担心起平台长期积蓄房源把控市场，最终会将这些因为意气之争竞价的成本压力，转移到租房的人身上。

除了个人感觉长租公寓后期的发展模式有些不对劲外，这个行业也逐渐暴露出了大量的问题与矛盾。根据凤凰网财经的相关报道显示，从2017年起，共有69家长租公寓因为“资金链断裂”等原因无法再继续经营，并且在2018年内也有45家长租公寓企业爆仓。

【从“不会跑路”到高层离职，究竟哪边才是谣言？】

长租公寓行业第二场备受关注的人事变动，则发生在2021年的第一天。近日有报道显示，蛋壳公寓CFO张政已经离职，而原CEO高靖的助理兼投融资部负责人孟磊，也将在近期离职消息。

事实上在整个2020年，长租公寓行业可谓是一直“麻烦连连”。首先是网络上不断有传言称，长租公寓平台一面向房东要求减免租金，另一面却要求租客照常支付房租，也引起了相当多的争议。而随着国内疫情的好转，长租公寓却似乎并没有从这一困境中脱身。

2020年7月7日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《谨防租房中“高进低出”“长收短付”陷阱的风险提示》（以下简称《提示》）。其中就明确提出了长租公寓行业中存在“高进低出”（即高租金向房东收房，低租金向租客出租）、“长收短付”（即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金）的不理性经营模式。

到了10月，有关蛋壳公寓“破产跑路”的流言蜚语，也更是频频登上微博热搜榜。但是就在11月16日，面对租户与房东方面的大量质疑下，蛋壳公寓官方微博依旧表示，“我们没有破产，也不会跑路！请不要信谣传谣！”

虽然这一言论看上去简短有力，但从近来曝光的高层人员变动消息来看，两厢对比过于鲜明且具体，以至于只是将蛋壳此前的言论复述一遍，都带有浓浓的讽刺效果。

【麻烦重重的长租公寓，能赚钱反而是原罪？】

其实早在2018年，我们三易生活就已经关注到长租公寓行业。而按照目前该行业已经上市企业的招股书中所描绘的模式来看，这确实是个稳赚不赔的生意。假设平台以6000元/月的价格，从房主手中收到一套两室一厅的房间，在经过重新装修和排布后，这个房子的客厅或某个较大房间就改造出多的一个单人间，再将其以2100元/间/月的价格分别租给三位租客，那么每月就能净赚300元。当然这还是仅仅只是相当保守的算法，长期来看无疑是一个有着几乎稳定收益的好生意。

但这套看似完美的模式中，却忽视掉一个相当致命的问题，即盈利模式太过清晰，前景太过美好，以至于这个赛道中涌入了大量选手。早在2017年《人民日报》就曾报道称，我国排名前30位的房地产商中，已有三分之一以上涉足长租公寓行业。在每个人都想凭借价格战“干掉”竞争对手，掌握绝对市占率优势的情况下，也就必然会出现在争夺房源时的不理性竞价。

虽然成本大幅提升，但为了争夺市场，平台又需要以低价吸引租客入驻？于是我们看到尽管可能还是保持2100元/间/月的价格，但却要求租客一次支付一年的款项。如果租客无法一次支付这么多钱又该怎么办呢？金融玩法的引入，也使得平台能够快速收回大笔资金，也有了新的“弹药”去“攻城略地”。

这时候我们就不难发现，看似是门好生意的长租公寓行业，几乎每个环节都承担了更多的风险，租客手中除了租房合同还多了贷款合同，平台则承受了更为脆弱的资金链循环，且依然不能杜绝优质房源被竞争对手争夺，甚至于看似稳坐钓鱼台的房东，也必须承受与平台绑定的风险。也正是这层层风险的叠加，使得头部企业蛋壳也免不了在风浪中遭受冲击，并跌落神坛。

【模式本无罪，良性循环才是众望所归】

从万千用户之选，到千万网民人人喊打，在经历了混乱的2020年之后，长租公寓这门生意还有生长的空间吗，这个模式是否会彻底消失呢？无疑这也成为了许多人当前所思考的问题。

需要注意的是，即便是当下，许多城市中依然有长租公寓平台仍在为广大用户服务。尽管从现在来看，长租公寓模式可谓漏洞百出，但是同样不能否认的是，这套模式在正常运转的情况下，对于房东和租户来说也确实带来了实惠和便利。借助长租公寓平台的专业性，房东不必担心空房损失，将房屋整租给平台后就能收到稳定且可观的房租。而对于无法每月掏出6000元整租的租户来说，2100元/月/间的价格所带来生活压力也更小、更实惠。

换而言之，对于长租公寓的用户来说，他们或许并不希望这一模式完全被逐出市场，而是更愿意看到整个行业能够回归理性，行程一种良性的循环，让消费者也能有着更多样化的选择。