长租公寓深陷信用危机

在刚刚过的国庆假期期间，成都市双流区的张小鹏忙于寻找出租房屋，同时密切关注维权组织的这一消息。 5月初，他付给长租公寓巢客遇家公司交了一年租金2万多元。 8月初，他遇到了公司的空荡荡的大楼。

他的经历并不是一个孤立的案例。 8月27日，杭州一间长租公寓的房客刚付了2万多元的房租，但中介人跑掉了。 9月初，上海长租公寓“岚越”受到当地公安机关的调查。

近年来，主要城市的长期出租公寓发展迅速，但市场喜忧参半。据不完全统计，去年南京乐伽公寓发生雷暴雨后，自今年8月以来仅一个多月，就有十几家采取了“高进低出”，“长期支付”的异常模式和短期付款”。一些房屋租赁公司被怀疑正在逃跑。一些公司已经动用了十倍以上的资金，涉及数亿美元的资金，给成千上万的房东和租户造成了巨大的经济损失，并使长期出租公寓业经历了前所未有的信贷危机。

多地长期出租公寓接连跑路

最近，杭州，上海，合肥，郑州，广州等地的许多租房公司的父母大爆炸。这些公司采用了“高进低出”和“长收入短付”的经营方式，即高价房，低价房租和房东，采用月供，租户至少要收取半年的租金。一些公司按年支付，按月支付，杠杆率可以放大十倍以上。

目前，主要城市的长租公寓分为两类。一种是重资产，主要是开发商拥有的长期租赁公寓，还有一些国有房屋。另一种是轻资产型，由房屋租赁公司销售。收集分散的个人房地产，统一托管和转租。轻资产，托管型房屋租赁公司由于门槛低且易于启动，目前是市场上的主要力量。

今年3月，成都市公民张女士将一套闲置房产挂到“闲鱼”App上出租。后来，巢客遇家的一名业务员问张女士，他是否会考虑托管这所房子。双方确认公司相关业务信息正确无误后，签订了委托管理服务合同，租金为每月2800元。 4月份，张女士无意间得知房客实际上以不到2000元的价格租了房子。 “我当时感觉有些不对劲，但是合同已经生效。”

这房子的房客陈小姐是应届毕业生。 “当我租房子时，我读了房东和中介公司签署的授权书，然后我可以放心，我租了这所房子。”陈女士说，由于租金比市场价格低三四百元，中介人需要支付一年的租金。当时总共支付了两万多元。

陈女士承租后，巢客遇家每月向张女士支付租金。但是，自7月以来，张女士再也没有收到房租。 8月初，巢客遇家的所有销售人员都辞职了，公司人员去了那栋空无一人的大楼。大量房东和房客聚集在办公室外，以查询新闻，并增加了微信团体以捍卫自己的权利。

8月19日，《经济日报》记者陪同张女士到当地派出所报案时，许多被害人持有“一城一家”“猪猪帮”“巢客遇家”租赁合同。正在排队报告该案。正是毕业季节，受影响的大多数群体都是刚毕业的大学生。许多租户支付了一年或两年的租金，但房东没有收到这笔钱，要求租户迁出。许多住户无家可归。也有许多租户不愿迁出并与房东发生冲突。派出所民警告诉记者，此案规模较大，调查部门目前正在调查中。

根据巢客公寓的官方网站，截至2019年9月，它已在杭州，上海，苏州，武汉，成都和天津部署了六个城市，总共管理了20,000多个单位。据悉，巢客公寓事件造成约1.7万人的利益受损，涉及资金超过1亿元。记者了解到，武汉巢客公寓在4月份的资金链中处于中断状态，涉及8,000多人租房。

为什么本地的“高进低出”租赁公司最近集中在风头？成都房地产经纪人协会常务副理事长刘翔认为，一方面，在这种流行病的影响下，公司的资金链变得越来越紧张，无法拉伸。另一方面，在各个地区的严格监督下，这些公司的问题可能是消极的，也可能是消极的。积极关注曝光并形成连锁反应。

目前，各地的地雷爆炸事件正在调查中。然而，网友们通过各种渠道报道称，许多房客被房东强行搬走行李，甚至驱逐出屋，房屋也更换了门锁。

“被骗的人都是刚需”

住房租赁市场的迅速发展带来了鱼和鱼的混合，以及泥泞的混乱。一些公司采用“高进低出”“长收短付”的异常商业模式，给行业发展蒙上了阴影。一些专家甚至直言不讳地说：“长租公寓爆炸比P2P爆炸更具危害性。”

自2016年以来，我国大力支持住房租赁市场的发展。最初的目的是确保不对住房和住房进行投机活动，并通过租赁，购买和住房促进房地产市场的形成。 2019年，将有16个城市进入由中央政府支持的住房租赁市场发展的试点范围，其中包括一线城市和一些二线城市。中原地产首席分析师张大为认为，这些城市的大型租赁房屋稳定了这些地区的租赁市场，将有助于促进全国租赁市场的健康发展。

专家认为，一些企业“高进低出”“长收短付”的异常商业模式主要具有以下特点。

首先，门槛低，手段被隐藏，模型易于复制。业内人士坦言，“高进低出”的公司本身就是轻资产。他们使用相对优惠的价格迅速占领市场，并利用时差形成巨大的资金池。一旦他们进行其他投资或秘密转移，资本链就很容易被打破。在此阶段，公司很有可能会更改其法人，更改其业务范围以及其他转移责任的运营。矿井爆炸后，公司法人常常是替罪羊，幕后的商人很难追究他们的责任。此外，该模型的进入门槛低，易于复制。例如，四川岳观的商人与原始的成都乐家公司是同一批人。更改“马甲”以再次进行。

第二，难以依法界定，也难以实施资金追回。西南财经大学经济学院教授刘璐认为，这种商业模式在过去几年中与P2P公司没有本质上的区别，但很难定义其恶意行为的性质。早期阶段。公司可以说这是一种开放市场的商业行为，将雷暴的原因归结为管理不善。

成都律师协会副会长陈军表示，如果公司主要负责人或股东没有资本流失，刑事欺诈等情况，则该负责人仅承担有限责任，并且主要责任仍以公司的名义承担，但许多公司在爆雷后偿还能力很弱。如果主要负责人逃跑，将很难从租户和房东那里收回资金。记者了解到，2019年，南京乐伽公寓爆雷后，拥有4.5万套出租房后，最终确定为民事责任，房东和房客的损失难以弥补。

第三是缺乏监督手段。成都市住房和城乡建设局有关负责人表示，今年以来，成都市要求房屋租赁公司向房屋建设部门发布开业报告，并在开业前记录租赁合同。但是，如果公司故意避开记录，将很难涵盖行政监督。陈军说，房屋租赁公司的违约是民事纠纷，应通过司法程序解决。如果公司没有违反法律，主管当局无权采取行政措施对其进行强制处理。

贝壳研究院高级分析师黄辉认为，由于市场主体和租赁房屋的种类繁多，监管能否完全覆盖市场上的租赁房屋以及租赁机构的经营行为是其中之一，是各地实际操作过程中的一大难点。

第四，社会危害很大。记者发现，受此类事件影响的租户往往是尚未入社的学生，或者刚入社的职场新人，他们的社会经验不足，抗风险能力差。房东也是受害者，由于他无法收取房租而被迫关闭房屋，从而引发许多社会冲突。

刘璐认为，如果这些公司的账户中没有资金来“烧钱”以在市场扩张阶段获得客户，那么这显然是“庞氏骗局”，这种事件比P2P事件更具危害性。因为受骗的人们才需要。一旦公司逃跑，租户将不仅无法退款，而且也没有生存空间。蛋壳公寓副总裁林苏说，这些事件扰乱了正常的市场秩序，给房屋租赁业的发展蒙上了阴影，并导致恶性竞争，不良资金驱逐了好钱。

“资金池”问题亟待监管

业内许多人呼吁尽快完善监管制度，以减少预收租金的“资金池”，并加大对高进低出长期收入的打击力度。短期支付，违法重建，虚假挂牌保护房客，房东的合法权益也为规范企业创造了良好的发展生态。

一是加快立法进程，完善监管体系。从9月7日开始，住房和城乡建设部已就“房屋租赁条例（征求意见稿）”征求公众意见。其中一篇文章澄清说，如果房屋租赁公司具有“长期收入和短期付款”，“高进低出”等高风险业务的高风险商业行为，则房地产管理其他部门应将它们包括在异常操作列表中。直辖市人民政府和市辖区可以建立住房租赁资金监管制度，将房租和存款纳入监管范围。

刘翔建议，应尽快颁布一系列支持性法规，如相关的实施细则，地方法规和监管措施细则，以促进法规的实施。刘璐认为，对于长期出租公寓的新兴产业，在允许企业进行创新和探索的同时，市场监管，房屋建设，财政等部门应当建立联合监管和规范化机制，将这类企业纳入其中。注册开始时的监督范围。 ，以监督其备案和合规操作。

第二，加强财务监督，减少预收租金的“资金池”。目前，南京，杭州，西安等城市已经出台了长期租赁公寓专用账户的监管措施，杭州也冻结了一些公司资金作为风险防控资金。

刘翔认为，长期出租公寓行业的利润率很低。正常运营的公司要想获利，基本上必须达到90％至93％的房屋入住率。流行之后，大多数公司的入住率都无法达到这个水平。标准，发展困难。与此形成鲜明对比的是，“从高到低”租赁公司采用了预先收取一年甚至两年租金的方法，在短期内积累了巨大的“资金池”。

“支付高风险的预防和控制资金可能会使已经微利的公司难以合规经营，并且对'高进低出'企业的限制有限。为了支持企业的健康发展，在行业中，一种更有效的方法是减少预先收取的租金并尝试减少“资金池”的规模并设立一个专门的监管账户。”刘翔打电话。

9月11日，成都发布了有关租赁资金监管的新规定，要求房屋租赁公司开设全市唯一的资金监管账户。对于超过三个月的租金支付周期，应使用所收取的租金，押金和“租金贷款”。获得的资金将存入监管帐户。

第三，回归服务业属性，加强行业自律。刘璐认为，长期出租公寓是民生的重要领域，应防止行业过度金融化，并应引导企业降低杠杆率。

刘翔呼吁行业回归并加强服务业属性。例如，出于类似的发展基于信任的财产的想法，鼓励租赁公司向房东提供基于信任的托管服务，该服务涵盖了整个租赁前，租赁和租赁后客户之间的直接合同链直接支付租金可以从根本上防止金钱欺诈，管理不善和租金上涨。

林甦建议，整个行业要加强监管，及时向行业协会和有关主管部门汇报，不断挤压此类企业的生存空间，形成强大的威慑犯罪嫌疑的能力，为行业营造健康稳定的发展氛围。

最后，增加风险警告并启动社会监督。陈军建议，通过各种宣传渠道，房东和房客应深刻意识到参与这种租赁的风险，并要警惕以不规则价格进行租金的诱惑。黄辉建议，城市应建立纠纷处理和举报制度，畅通投诉举报渠道，动员公共力量参与监督，同时充分发挥社区财产的作用，有效地监督和举报行业乱象。