长租公寓是战略性布局的重要方向
不同的参与主体以其自身的资源及优势介入长租公寓市场而形成对应的运营模式。我们以参与主体将长租公寓划分为以下几类，结合其运营模式、具体特征展开分析。
房企
从开发到运营的全周期模式
虽然与买卖时代的高利润和高转移比例，长租公寓的收益并不显着着着，但是房地产市场向下半部分市场的转变，长租公寓的市场空间和能否现金流仍然是住宅企业的重要战略布局。
1，拿地建设是开发商提供租赁目的地的重要渠道
2016年12月万科低价拍下北京土地招拍挂市场上首宗100％自持土地开启了“只租不”售”新时代。此后，各地陆续出让了多块包含自持比例的住宅用地或租赁房屋用地。
未来，这些地块将提供大量可出租的土地，覆盖范围更广的客户群体，从年轻人到家庭，甚至终生，并逐步培养整个租赁周期的习惯。长期租赁公寓的市场规模，在这个市场领域，开发者可以通过公开招标，拍卖，挂牌等方式获得租赁住房用地，进行开发建设，这已经成为其他市场参与的进入模式。
2，从开发实力到物业设施经验，开发商都较高的起点
首先，具有多年开发经验的开发商对客户的生活需求和兴趣相当深刻的了解，在此基础上打造的产品更容易被市场认可。其次，开发商更容易通过利用自己拥有的土地和股票获得利润。利用集团企业的背景将大大降低融资成本。对于房企而言，积极介入长期租赁公寓市场，除了成为战略转型的方向外，还有很多其他的可能性。例如，在大数据时代，大量的客户信息对房企而言是珍贵的，而基础数据库的建立可以为各种业务的发展提供研究样本；租赁业务和销售业务共享客户资源，通过深入，准确的营销和市场联动，推动项目转型；在房地产企业经营的物业中，闲置的地方将整体推向市场，实现房地产企业，所有者和客户的双赢。
万科公园大厦，招商局一号楼，龙湖关羽，保利地产UOKO公寓，未来经过越来越多的租赁住宅用地进入市场，积极拿地开发的房地产企业也将成为长期租赁公寓市场的核心力量。紫有重叠，海洋地产青峰公寓等。已经重叠了一定的市场份额，甚至开始升级他们的产品，并在探索中继续发展。据统计，排名前30位的房地产企业中，有充分已经涉足长期租赁公寓领域，预计这一数字在未来将会继续上升。
中介/房地产服务商
承租后分租的新“二房东”模式
房地产经纪人与房东和房客有直接联系，对市场有更深的了解。同时，积累更丰富的用户数据有利于有效获取分散的期望，推出更多满足客户需求的产品。发展到一定阶段后，会逐步增加集中公寓的比重，从而充分发挥客户的优势。同时，集中公寓将成为吸收周边分散扩张和加速规模扩张的中心。例如，起步较早的自由式酒店管理着价值3000亿美元的住房资产，拥有40万套免费住房，其中8套是独立的，为北京，上海，深圳，杭州和南京的100多万名自制客人提供服务，成为替代产业。
对于拥有所有权分散式性能的经营者而言，由于服务距离相对误差，容易陷于成本难以把控或服务不到位的状况，如何降低单位面积的运营成本以及更好的提供增值服务是这种模式持续优化运营的重点。
与社会资本相结合的独立公寓品牌
经营灵活
独立品牌公寓是长期租赁公寓市场中最活跃的部分，许多高品质公寓品牌已经获得了B轮甚至C轮的融资，并迅速四处奔波，扩大规模。如友+公寓，友可一家，庆可公寓等。虽然缺乏资源优势，但经常有可能利用自身灵活的经营理念和方法，在某些子行业形成特色，形成竞争优势。例如，YU +公寓积极打造企业家之家，蘑菇公寓锁定白领，蜜柚这些特色和优势的创造与团队敏锐的市场细分意识，团队高效的执行力，商业模式的适应性，优秀的产品创造和良好的成本控制密不可分，共同帮助品牌公寓在市场竞争中脱颖而出。
酒店
线下运营经验丰富
酒店连锁企业和长期公寓在股权收购，标准化管理和服务，品牌溢价能力等方面都具有标准化的优势。酒店集团和其他经营实体指数最佳的离线精确操作-每个产品在合适的地点具有合理的同时，可以与母公司共享开发资源，市场系统，它系统等，改变收购材料；转移母公司的实力，相应降低融资成本当然，酒店背景长期租赁公寓也有自身的不足之处，难以获得较分散的经营主体，相对于住房企业而言，相对于获得优势。
其他新型主体
金融和互联网巨头
支付宝正式启动信用租赁模式；中国银联与沉阳，武汉签署房屋租赁服务平台合作协议；京东已经成为北京房屋租赁市场的合作伙伴支撑平台；中国建设银行深圳分行会同房地产企业推出租赁业务，开发了“住宅” ”“贷款”等20多种住房租赁金融产品...行业巨头本身本身的金融和互联网光环，作为一支新生力量进入了房屋租赁市场。预计将有更多有影响力的所有人进入市场，加速租赁市场的发展和进步。
1，支付宝-租赁平台
支付宝租赁平台首批拥有100多万居民，覆盖上海，北京，深圳，南京，南京，成都，西安和郑州等8个城市。开始时，包括魔方，帕克豪斯等知名品牌内部的8个知名度长期租户可以预约在支付宝平台上看一看，然后通过支付宝实现在线电子签名和在线支付租金。对于租户来说，支付宝租赁的最大特点是真正的替代。将来，有了“芝麻信用”，租户也可以对恶意追逐客户和随意提高租金的房东进行不良评论，转化相互记录在彼此的“芝麻信用”租赁文件中。
对于长期租赁公寓，支付宝可以为长期租赁公寓业务带来很大的支持，因为它妥善解决了实名认证，真实性，自身，信用认证等难题，涵盖了金融支持，生活服务等多种功能。均具有天然的合作属性，需要建造或合并的长期租赁公寓的信息技术系统将与支付宝密不可分。
2，银行-金融支持
在“租购并举”方案提出后不久，高度敏感的银行就积极积极地参与了租赁市场的建设。中国建设银行深圳市分行与招商，万科，星河等11家房地产公司和比亚迪，方达集团等11家企事业单位签署了房屋租赁战略合作协议，并正式宣布进入深圳房屋租赁市场。目前，建行已经与房地产企业转变了5481份租赁权转让协议，置换了新装修的房屋，租户可以通过建行的“建行荣剑家园” APP在线租赁临时房屋。
此外，为鼓励长期租房，建行还推出了“延长贷款”的个人住房租赁贷款，为租户提供纯信用贷款租房，享受贷款基准利率，并逐步延长一个工作日。建行荣剑家园推出的第一由中国建设银行与星河合作推出的星河融汇，是深圳市场唯一的整体长期租赁社区。未来的租户可以向深圳建设银行申请”租金将一次性进入开发商账户，租户将分期偿还建行贷款。利率在3.63％至3.96％之间，是个人住房抵押贷款的现行基准利率。
对于离不开金融支持的房屋租赁行业而言，地方政府积极建造的房屋租赁服务平台将是未来租赁市场的基本矛盾，而银联和新生力量将会从市场营销，金融，运营等方面对市场产生深远的影响，加速住房租赁市场的发展。和京东将利用金融，互联网和大数据优势与政府合作。
分布方式及其优劣
根据空间分布，长期租赁公寓可分为集中型和分散型。集中长期租赁公寓通常是整栋楼或整栋楼的几层。分散式公寓通常是从个人房东那里获得的，每个套房都处于相对独立的环境中。由于配送方式的不同，从发现和获取到日常管理和服务提供不同的特点。
优劣对比
1，规模扩张
分散式长期租赁公寓因选择灵活，变化不大，对改造能力要求而改变，更有利于在短时间内积累大量精致袜子，实现快速扩展。对于集中式公寓而言，整栋楼或整层的面积小于分散型物业，在交替过渡时期后需要更高的整体装修和装饰能力，因此在规模扩展方面缺乏优势。
2，资产增值
从资产增值的角度来看，如果整个长期租赁公寓大楼是通过购买获得的，那么通过整体改造和运营，从大楼本身到外部环境都会得到很好的改善。例如，2013年初推出的新派公寓中央商务区旗舰店是由整个被收购的大楼改造变成的，仅在五年时间里，其实际增值就增长了一对多。种情况有可能成为集中长期租赁公寓的规模。分散式公寓依赖于通常属于个人的房东，资产增值的受益者是房东。
3，运营服务
从运营商的角度来看，集中式公寓便于设置服务设施和开展服务活动，处理管理和降低运营成本。但是，它们之间存在一定的距离，这有助于服务活动难以实现。提供综合服务将大大增加成本。