为何金融“组团”支持保障性租赁住房发展建设？

今年以来，金融政策“组团”支持保障性租赁住房发展建设。从2月8日，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，到2月25日，银保监会、住房城乡建设部联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》(以下简称《意见》)。

　　金融与房地产密不可分，但不同于传统商业房地产市场，保障性租赁住房市场具有民生属性。因此，如何看待金融监管层密集释放积极信号?金融支持在加大保障性租赁住房供给方面带来的积极作用有多大?保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，体现了怎样的监管思路?

　　ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然解读评述如下：

　　规模质变依靠金融政策助推

　　对于推动保障性租赁住房供给来说，土地政策、金融政策、财税政策是三驾马车。其中，金融政策是三驾马车中的领头者。

　　一方面，金融政策可以配合土地政策在开发阶段或者存量改造阶段提供“低成本、大额度、长周期”的资金支持;另一方面，金融政策配合财税政策，能够助力“公募REITs”这一创新性金融工具，推动保障性租赁住房形成”投融建管退“的完整商业闭环的市场化运作。

　　从国际经验来看，租赁住房市场规模由量变到质变的跨越式发展都是依靠金融政策的助推。

　　金融力度依靠合规性的支撑

　　保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，充分贯彻了“房住不炒”的大政方针，一方面，充分体现了大力推动租赁住房市场发展的决心，另一方面，体现了监管层优化房地产金融业务结构的决心。

　　根据2022年1月住房和城乡建设部公布的数据显示，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套(间)。该政策会调动起金融机构合规支持保障性租赁住房发展的积极性，一旦有合规性做支撑，金融服务保障性租赁住房的力度将更强、速度也会更快。

　　金融机构借此契机，不仅可以在土地获取、开发新建、存量改造等多个环节为参与保障性租赁住房建设和运营的市场主体提供融资支持，而且可以在信贷、债券等市场化手段之外探索更多的创新型金融服务产品，如租赁住房债券型投资信托基金产品(ABS)、房地产投资信托基金(REITs)等金融产品等。

　　未来还可以依托数百万套新增房源带来的千万量级租房人群的“租住生态圈”，发展租住生态链金融，比如开发额度和利率适中的租房贷款、租房分期等金融产品，为有需求的租客提供金融信贷服务。

　　政策还将在运营端和C端发力

　　沿着我国租赁住房发展的二十年历程来看，正是伴随着房地产市场从开发销售时代到持有运营时代的变化，伴随着中国宏观经济从快速增长到平稳增长的变化，同时也见证了城镇化率不断提高。

　　保障性租赁住房金融监管政策目前较集中在开发端和退出端。根据国际经验，未来的发力点预计将在住房租赁平台服务、信用评价等相关的金融政策释放上，从运营端和C端进行相应的政策支持。