住房租赁行业进入增量周期，头部企业数字化创新引领行业高质发展

2021年至今住房租赁利好政策密集发展，从年初到年尾、从中央到地方均在鼓励租赁市场发展，多渠道增加租赁住房供应，未来几年住房租赁市场将迎来爆发式增长。数字经济时代，数字技术驱动各行业转型升级成为大趋势，住房租赁行业的数字化趋势也愈加明显。

政策利好不断，

住房租赁行业迈入加速增长阶段

1、坚持“房住不炒”，住房租赁利好政策密集发布

自党的十九大以来，坚持“房住不炒”、“租购并举”成为我国房地产业发展的总基调，国家鼓励和支持住房租赁行业发展，十四五规划更是将租赁住房上升到国家战略层面。

2021年是十四五的开局之年，也是住房租赁政策密集发布的一年。保障性租赁住房是年度政策热词，成为解决新市民、青年人住房问题的重要抓手。长租房作为我国多层次租赁住房体系的重要组成部分，也受到国家的关注。从2021年年初“两会”首提“规范长租房市场”、到十四五规划“完善长租房政策”、再到年底中央经济会议强调“加快长租房市场发展”，从“规范发展”到“加快发展”，意味着国家鼓励长租房市场发展，未来或将形成保障性租赁住房和长租房“两条腿”共同发展格局。长租房作为多渠道供应租赁住房的来源，将有助于更多发挥市场效率，解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。

克而瑞租售预计2022年将进一步出台面向长租房市场的土地、金融、财税等方面更细化的支持政策，住房租赁企业将获得良好的政策支持环境。

表：2021年至今中国住房租赁行业中央层面重点政策

信息来源：公开资料整理

2、十四五保租房目标确定，市场化长租企业助力目标完成

（1）政策加速落实，行业将迎来爆发增长

自国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，全国各地市保障性租赁住房相关政策加速落地，纷纷明确“十四五”时期供应目标，住建部表示，“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间）。多个城市制定了年度供应计划，从2021年各城市供应目标完成情况来看，多数城市超额完成目标。2022年1月，住建部相关负责人在全国住房和城乡建设工作会议上表述，2021年40个城市共筹集保障性租赁住房94.2万套，超额完成93.6万套的筹集计划。

表：部分城市2021年保障性租赁住房完成情况

信息来源：公开资料整理

随着政策的加速落实，2022年保障性租赁住房供应将迎来爆发式增长。住建部表示2022年要大力增加保障性租赁住房供给，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，相比2021年任务量高出1.5倍，占十四五总目标的37%。

表：部分城市2022年保障性租赁住房供应计划

信息来源：公开资料整理

（2）多渠道增加租赁住房供应，市场化租赁企业力量不可忽视

多主体多元化供给是完成如此大规模保障性租赁住房目标的重要方式，也是快速增加租赁住房供给的有效方式。我国市场化租赁企业经过多年的发展，已初具规模,是筹建保障性租赁住房的参与主体之一。其中行业内领先企业以自身多年在长租公寓领域积累的投资、开发、运营和管理能力，是参与保障性租赁住房建设运营、助力完成保障性租赁住房供应目标的重要力量。未来市场化头部企业将在长租房和保租房多元化租赁住房体系中发挥重要作用，推动住房租赁市场的稳步发展。

数据来源：克而瑞租售

数字化转型浪潮下，

头部企业引领行业创新发展

1、技术驱动长租行业转型升级，数字化是大势所趋

在当今全球数字化浪潮蓬勃发展的背景下，人工智能、物联网、云计算等新技术正加速推进全球经济转型升级。尤其是新冠疫情爆发之后，企业的数字化价值凸显，数字化成为各个行业不可逆的发展趋势。

在住房租赁行业进入增量周期的大背景下，好的运营能力将是企业在激烈博弈中胜出的关键。而在运营过程中，无论是想要满足租户的需求，抑或是为了公寓企业自身降本提效，都离不开数字化科技手段。在数字经济时代，租赁住房的建设离不开数字化应用助力建筑升级，生活场景的搭建离不开智慧化场景体验，高效的运营管理也离不开智慧化信息系统的赋能。目前，市场上的优秀租赁企业，都加大了对数字科技运用的投入，借力科技赋能，系统化管理，提升居住品质和运营管理效率。

图：数字化赋能住房租赁行业的主要方面

> 数字化建筑层面：装配式建筑、数字化装配体系等运用将会更加广泛，新的技术、新的工艺、新的模式以及新的成果会有效提升项目开发效率，推动租赁住房绿色建设。

> 生活场景构建层面：智能家居、人脸识别门禁系统、AI机器人管家等数字科技产品的应用，都会增强租客的居住体验，“居住空间+服务+智慧化场景体验”将会成为未来租赁社区的标签。

> 运营管理层面：从线下到线上、从招租到运营、从居住到配套，是个多维度、立体化的长链条，运营环节繁杂、琐碎，公寓业务环节和各运营场景多达数百个，搭建数字化住房租赁系统将为租赁住房项目高效、安全管理保驾护航。

未来数字化运营将在行业中的占据核心地位，通过运用互联网和物联技术打通运营中的人、房、物、钱四要素，实现全端管理，让业务精准匹配，灵活租住。“提质、降本、增效”是长租行业数字化运营最快速显现的成效，随着数字化的深入应用，将帮助企业实现业务赋能、辅助经营、甚至颠覆经营模式。

2、头部企业探索数字化转型，城家公寓表现亮眼

数字经济的时代，长租公寓头部企业也在推进数字化业务转型，尤其是酒店系的长租公寓企业，继承了酒店在连锁管理和数字化方面的基因，使其数字化运营走在行业前列。城家作为华住集团旗下的长租公寓品牌，尤其重视“技术驱动和数字化”，自主研发CAS居住全场景管理系统、一站式租房APP等，坚持以技术驱动数字化的全面应用，以数字技术驱动租赁住房行业创新发展，数字化运营成效显著。

（1）深耕租赁行业多年，开业规模位居行业前列，品牌影响力也始终名列前茅

城家于2015年成立，由酒店巨头华住集团领衔投资创建，企业定位为专业的品质居住资产运营商，以多元产品匹配市场需求，源自华住集团基因，打造高坪效居住产品。目前，城家旗下包含“城家公寓”、“励业公寓”、“员宿”、“CitiGO HOUSE欢阁服务公寓”、“Citadines馨乐庭公寓酒店”五大居住品牌，覆盖白领公寓、蓝领公寓、服务式公寓市场。截至2021年底，城家已布局北京、上海、广州、深圳等9个高量级城市，稳居中国住房租赁运营商系企业开业规模榜前列。此外，城家注重打造品牌形象和品牌影响力，在克而瑞租售发布的月度长租公寓品牌传播力榜单中，近半年来，城家持续名列前五。

图：近半年中国住房租赁企业品牌传播力榜单，

城家持续名列前五

（2）延续华住酒店基因，城家以数字技术驱动租赁住房行业创新发展

华住集团于2012年开始数字化转型，自主研发IT系统，如今数字化系统已经成为华住集团提升运营管理效率的利器。脱胎于华住集团的城家，延续了华住的连锁管理及数字化的战略，通过搭建技术平台，实现居住全场景数字化、智能化、精细化管理与运营，提升居住品质与消费体验，让青年人既能“租得起”，更能“租得好”。

城家在数字化系统研发上始终引领行业，2017年城家发布国内首个长短租收益调节系统——CAS居住全场景管理系统，如今，城家的数字化演变已经走过信息化、资产化、价值化、服务化、产业化五个阶段。

图：城家数字化演变

城家始终以技术驱动为发展的首要前提，打造数字化驱动全链条业务能力。2020年CAS居住全场景管理系统完成迭代升级，用领域覆盖大数据计算、智能物业选址、私域流量营销、智能收益管理、智能物业管理、智能物联管理、智能生活服务、智能秘书等全业务生命周期关键环节，实现对居住全场景的精细化管理和数字化运营，为租客提升体验、为内部管理提效，为合作方资产赋能，推动长租领域迈向数字化升级的关键一步。

城家基于技术驱动推出的多种数字化产品，从选址营建、经营销售到租客服务，通过数据化的呈现方式，让运营为资产赋能所溢出的价值更为直观，在提升运营效率和服务体验上取得显著成效。

> 私域流量营销平台：城家-橙小推，由城家自主研发的行业首个私域流量营销平台，建立了供需两端的一手关系，让租房成本和企业价值得到平衡。自橙小推上线以来，城家销占比提升至90%，中介成本降低78%，签单时间缩短41%。此外，橙小推还荣获了“2021年中国创新营销产品奖”和AHF亚洲商业地产颁发的“年度城市数智深运营大奖”两项殊荣，夯实了城家数字化发展的坚实地基。

> 智能收益管理系统：城家-橙小盈，以长短租结合模式为底层逻辑，在运营中，降低房间空置率，实现收益效率最大化、空间收益最大化。系统包括三个模块：市场智能调研、智能经营分析及长短租收益调节，实现房间一房一价，智能定价。实时推送门店每天经营情况，并为未来15-30天经营方向提供数据参考。帮助城家实现了95%的整体出租率。

> 智能选址地图：城家-橙小选，在开发选址前，通过物业周边情况、自身情况评估资产价值及未来潜力，为产品定位提供依据，因地制宜校正资产价值。

> 智能决策平台：城家-橙小数，在城家的每一个资产、每一个租客、每一个员工，都会有相应的数据画像去记录其在城家的整个生命周期，资产的前后端管理，租客的服务管理，员工的流程管理，都会产生大量的数据，通过对数据的清洗加工建模最终去描绘这些实体的生命周期，为决策提供高效的数据支持，为精细化管理赋能。

> 智能客服平台：城家-橙小服，提升项目的营销能力，将城家客服人员平均电销转化率提升约120%。

> 智能物联平台：城家-橙小智，将物联网、智能设施结合，以精准控制公区水电等能耗使用的方式，使城家夜间能耗降低74%，以科技创新推动绿色发展，助力实现“双碳”目标。

城家通过技术创新和数字化赋能，打通业务场景、运营场景和消费场景，实现了人机协同的高效运营。2021年，九成租客对居住在城家感到满意，续租率达54%。城家运营效率和客户口碑双赢的背后，GOP率85%则是资产价值最好的显现。

图：城家数字化运营成效

数字化正在改变着企业和用户的关系，用户需求驱动作用愈加凸显。城家基于市场调研分析，从租户在线服务需求出发，自主研发租房APP，集租房平台、服务平台（保洁、维修、洗衣等）功能于一体，实现了7大租住场景在线化、自主化，满足租户大部分居住需求，打造一站式便捷体验。

为保障租客的居住安全，城家还搭建了人机协同的24小时安全管理体系，同时在线下门店安排店长、管家、保安进行365天轮班值守。此外，当房间能耗异常或租客置身危险时，智能监测系统会立刻触发SOS警报、通知管家进行走访，核验等工作，保障租客的人身安全。

小 结

“十四五”时期住房租赁市场将进入增量周期，行业的数字化转型将成为不可逆趋势。行业内的优秀企业也纷纷探索数字科技驱动业务发展，酒店基因的城家在数字化运营管理上探索多年，打造出数字化驱动全链条发展能力，始终坚持以数字技术驱动租赁住房行业创新发展。

未来住房租赁行业各企业有望依托数字化建设，打造功能互补、良性互动的居住大数据共享机制，并与相关部门形成联动效应。在符合要求的前提下，可携手提高住房租赁市场的数字化服务能力，为广大租客、业主群体更加完善的住房体系。