中国公募REITs扩容“住房租赁领域”

发改委发布的〔2021〕958号通知（《国家发展改革委关于进一步 做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点工作的通知》）将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入试点项目。

958号文将公募REITs试点范围扩大到清洁能源、保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）、旅游、水利等基础设施领域, 而非试点范围则删除了“公寓、住宅”。值得注意的是，在试点范围内，该文件明确提出土地用途原则上仍应为非商业、非住宅用地。

2021年，中央针对保障性租赁住房建设力度加大。3月，全国“十四五”规划纲要提及加快完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给；5月，住房和城乡建设部及7月国务院常务会议，聚焦新市民、青年人住房困难问题；7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，发挥市场机制加大房源有效供给，提供小户型和低租金满足新市民住房要求。

2021年8月13日，上海发布《上海市住房发展“十四五”规划》，其中指出要切实增加宿舍床位租赁居住供给，形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。“十四五”时期，目标形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张，继续规范代理经租住房30万套（间）。

全国《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出进一步完善土地支持政策

当前的中国正处在公募REITs落地并拓展优化的最佳窗口期。在利率下行及资产增长趋稳的环境下，此前金融市场对于类REITs产品的实践，都为REITs的制度设计提供了坚实的基础。自2002年以来，国内已发行数十支租赁住房类REITs产品。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股等企业，底层资产包含人才公寓等多种租赁住房类型。

此前已发行的类REITs底层资产主要分布于京津冀、长三角和珠三角核心一线城市或二线城市核心地段，周边配套较为成熟，物业跌价风险相对较低。标的物业多为成熟性物业，且出租率绝大多数均在 90% 以上，标的物业依托物业品牌知名度较高、运营管理模式较成熟，现金流稳定性较好的项目底层资产，相关产品的优先级利率多在5%左右。保障性住租赁房公募REITs需要定期分红，更加需要现金流的稳定性，而与其他资产类型公募REITs相比，保障性住租赁房公募REITs更依赖于物业经营管理水平。

资产价值过高”以及“土地和资产获取困难”一直以来都是中国长租公寓市场投资者面临的两个最大挑战。对于大部分机构型投资人而言，存量改造是进入国内长租公寓投资市场的主流模式。但国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本、投资回报率往往低于机构投资者的预期。投资者有必要深入了解市场租赁需求特征，在非核心商务区或产业园区寻找适合的投资机会。

要想在短期内实现规模效应，目前投资者所依赖的存量改造模式很难达成，拿地开发是效率更高的方式，但目前机构投资者在本地市场获取开发土地还存在一定难度。投资者应考虑与拥有土地优势的国企和开发商以及拥有丰富管理运营经验的运营商合作，各市场参与方发挥各自优势，能够有效应对这一挑战，实现合作共赢。

此外，“资产流动性过低，导致退出困难”成为第三大挑战，退出机制已是投资者最关注的话题之一。短期内，单一资产或资产包退出仍将是主要的途径；但中期有望通过REITs提升长租公寓投资市场的流动性。业内人士表示：“租赁住房和REITs天然适配，虽然现阶段公布的政策暂时仅将保障性租赁住房纳入中国REITs的底层资产，但我们认为，中国REITs拓展到市场化的租赁住房是必然趋势。租赁住房有可能成为中国REITs的又一个蓝海；而REITs也有望成为长租公寓投资者未来主要的退出机制之一。”