租金年度涨幅不超过5%，现实吗？

8月31日住建部发布了一个通知，其中有一个小细节被网友们抠出来放大化议论——城市住房租金年度涨幅不超过5%。

很多人认为，这个5%涨幅的象征意义大于实际意义。

因为房租和房价情况不太一样，房价的源头在于“土地出让金”，这东西是掌握在国家手里的。如果真的下定决心摒弃土地财政，把房住不炒贯彻到底，那么限制土地出让金以及贷款政策，就相当于直接按住了房价的七寸。

所以现在各大城市的房价都有所回落，小城市更是因为人口流出，导致房价跌得更加严重。但是房租不一样，房屋的租赁权并不在国家手上，而是在业主手上，只要市场经济还在，房租的价格就是根据市场供求关系来的，政策很难执行到位。比如房租不能涨价是吧，那么水费，电费，清洁费……各种巧立名目，只要我愿意，有100种方法变相提高房租价格。因此总的来说，不靠谱。

有这样的想法，短期内我觉得是正确的，我们的确无法通过行政手段，来约束个人房东涨房租的行为。毕竟在大城市，房屋租赁绝对是卖方市场，租客是十足的弱势群体，要不然也不会出现那些长租公寓倒闭，租客遭殃的情况了。

但是我们看问题要从整体大局观着眼观察，而不是单独把某一个细节抠出来，隔离起来分析。首先，这份文件出具的大环境是什么？是《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，也就是说文件的主旨是为了确保不在短期内大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

可以理解为，《通知》是给地方政府看的，不能大规模拆迁，要保证租金的稳定性，因此它的字面描述是“城市住房租金年度涨幅”。

既然是给地方政府看的，那么计算方式就完全不一样了，不会以独立个体房东为参照算出租金涨幅，而是以整个城市为样本，算出租金变化趋势。一个城市有好多区域，有些人口集中的区域涨幅较大，一些偏远郊区涨幅小，甚至会有跌幅，总的加在一起取个平均数，做到5%以内的涨幅，本身就不是太困难的事情。其次，政策的制定一般都是长远性的，既然定了5%的上限，意味着必然有着相应的配套给到房屋租赁体系。所以在8月31号，住建部部长王蒙徽表示，“十四五”期间，保障性租赁房建设是发展重点，让房地产回归居住属性。

这意味着在以后的几年里，会以政府为主导进场公租项目，提供大量租赁房源，让新市民有地方可住。因此，这个5%的涨幅，更像是讲给参与公租房项目的当地政府听的，无论是房屋买卖，还是房屋租赁，以后都将以政府为主导，回归计划经济，这样才能有效的把房地产热给打压下来。大规模公租项目，再加上过去提到的租售同权的政策，似乎一张完整的规划图已经呈现在眼前了。

说到这里，可能有人要反驳了，政府无论怎么增加公租房项目，都只能在郊区增加，因为核心地区的拆迁费用很贵，地皮也越来越少。随着租售同权和户籍开放政策，人口必然是向大城市迁入的，既然如此市区的租赁房还是以个人房东为主的卖方市场，压根不会有半毛钱的改变。即便郊区有很多政府的公租房，可能大部分都是空置起来浪费的。

这种想法，又把政策给割裂起来看了。4月8号，发改委下发了一则重磅文件《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，《任务》中交代得很清楚，要“有序疏散大城市的制造业，物流基地，专业市场等功能”。也就是说，未来大城市将以第三产业为主，第二产业将被迁至周边的卫星城市辅助发展。这样就可以为大城市疏散了部分人群，降低了人口密度，同时也提高了卫星城市相关的产业配套发展，比如医疗，教育，养老等。

这就是“新城镇化”的“城市群”和“都市圈”概念。

到时候城，市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限累计互认，交通枢纽一体化，各类交通无缝接驳，推广交通卡一码畅行。于是大城市土地资源紧张的局面就会大大缓解了，人口就会在核心城市和卫星城市之间双向流通，这才是城市群的最终目的。从宏观策略上看，城市群概念一旦建立，大城市的户口就不再值钱，很多外来人口会自发的流向有工作机会，但房价又便宜，还没有落户政策的卫星城市。因此，房屋租赁市场的故事就变成，政府主导增加租赁房源，外来人口不再往几个超级大都市集中，而是分散在各个卫星城市。

一增一减，市场不就平衡化，合理化了么。待市场趋于稳定了，个人房东也只能随波逐流，因为这时候将是买方市场。最后，再结合之前炒得沸沸扬扬的房地产税，当然不单单指的是房屋买卖的“房产税”，包括房屋租赁也一样要交税。这样就形成了前有政府公租房压力，后有税收紧逼的局面，迫使个人房东要么不租，租了不敢开高价。

跟现在德国的租赁市场有点类似。或许有人依然表示不屑，即使以上说法全对，那也是个漫长的过程，没有十年搞不定的。这个就有点小瞧中国的发展速度了，当年雄安新区是2017年提出的，至今一共4年时间，君不见北京非首都功能全部疏散至雄安。北京如此顽疾的城市都可以疏散，其他城市还有什么大不了的。