中房会专著：住房租赁市场发展中深层次问题的解决

但在当前，我国市场化住房租赁占比低、大城市住房租赁收益率下降等深层次、底层基础性问题仍然突出。

基于此，柴强等建议，接下来应从多渠道降低租赁住房建设运营成本、加快推进完善住房租赁领域房地产投资信托基金（REITs）、探索租房与购房享受公共服务机会均等、加强房地产市场调控以稳定房价和房租四个方面，解决中国住房租赁市场的深层次难题。

柴强等在该文中称，发展住房租赁市场需要培养长期租赁需求，其关键又在于建立稳定的租赁关系，但“当前租赁住房供给以个人出租为主，承租人与出租人之间缺乏信任感，容易产生纠纷，政府对市场化住房租赁的管理难以到位，纠纷解决主要靠自行协商或民事诉讼，导致住房租赁体验差，租赁关系不稳定，存在诸多痛点” 。

对此，发展机构化、专业化住房租赁，对于增加租赁住房供给、改善供需错配、稳定租赁关系、保护租客权益等具有重要作用，应作为未来住房租赁市场发展的主要方向。

但该文也指出，当前住房租赁市场存在住房租赁收益率过低、低成本长期资金缺乏、人们长期租住意愿不高等深层次问题，制约了机构化、专业化住房租赁的发展。

据中房会委托大数据公司统计，目前全国活跃的住房租赁企业超过2000家，提供的租赁住房超过300万套，在市场化租赁住房中机构化占比6%左右。但“与发达国家和地区相比，我国住房租赁机构化、专业化水平仍有较大发展空间。”

除此之外，据wind数据库显示，一线城市租售比呈下降趋势。2021年4月，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳的租售比分别为1.62%、1.48%、1.48%、2.37%、1.48%、1.79%，在这些城市出租住房需要42~68年才能收回成本，而合理的年限通常为15年左右。住房租赁收益率过低导致无论是通过新建还是改建、收购的方式经营租赁住房，都难以实现长期可持续的投资回报，以租金收益进行相关权益性融资也很困难，这从根本上制约了新增租赁住房供给。

柴强等在该文中指出，发展住房租赁公募REITs是形成住房租赁企业投融资闭环的关键。目前缺乏符合住房租赁经营特点的长期融资渠道。从现有的三种租赁企业主要融资方式来看，来自风险资本和私募资金等的股权融资，易产生投资方干扰企业经营的问题；银行贷款、专项债券等债权融资，对住房租赁企业资产和信用有较高要求，且资金使用期短、融资成本高；租金分期（租金贷）、应收租金保理和资产证券化（ABS、类REITs）等以租客信用或租金收益为基础的现金流融资，因租金贷出现许多问题，而资产证券化目前还无法实现公募。

住房租赁企业所需资金的核心是要长期、低成本，而从根本上解决这一问题必须发展住房租赁公募REITs，但中国当前发展住房租赁领域REITs还存在一些法律和税收方面的障碍。推进住房租赁REITs，需要在REITs产品结构、税收安排、产权安排等方面做一些特殊制度设计。具体包括，允许公募基金持有项目公司股权，实行税收简化和优惠，明确免征住房租赁转让环节土地增值税、运营环节企业所得税等，同时允许住房公积金、社保资金、保险资金等长期资金持有住房租赁REITs。

中金公司在研报中也认为，结合中国土地集中供给的制度优势和REITs工具的创新应用，中国的公共部门有可能跑通独特而高效的租赁住房供给模式。而当中国租赁住房处于稳定运营状态下，其成本收益率或可达到6%或更高。