长租公寓背后你不知道的事

第二个，长租公寓会碰到很多这些刚装修完就拿去出租，或者说在去年的疫情期间，由于这个疫情的时候，一边给房东交房租，另外一边继续收租客的费用。两都要吃成为了社会上大家舆论的焦点。从2017年开始，长租公寓就倒闭了几十家。那么有些长租公寓的品牌的老板，甚至全款跑路了。

然后是到了2018年长租公寓不仅渗透在盈利难的问题，同时资本还在退潮，资本已经在2018年就不追捧他们的公寓这个模式了。所以到了2019年，我们看到像蛋壳、青客就赶紧的上市，为什么要上市呢？因为在一级市场上募不到钱了，赶紧要在这个品牌价值下跌的时候，到二级市场上去。当他们上市的时候，我们看到他们的一些上市报表，像青客、蛋壳，其实都是巨额亏损，并且亏损有逐年增加的趋势。

如果上市不成功，其实他们是比较危险的。那另外一些没有上市成功的这些长租公寓，在去年疫情的时候，碰到的问题就更多了。以前长租公寓它的发展实际上是靠规模加现金流，也就是他可能不赚钱，但是他可以拿到了房租产权以后，他把房租租期打包卖给一些专门做租金贷的公司，一次性就把一年的房租通过租金公司收回来，让租客跟租金贷公司发生一个联系，等于租客每个月要还租金贷公司的钱，可能在不知道的情况下，莫名其妙的还了更多的钱，美其名曰一月一付，让长租公寓提前拿到了一年租金。在公司的钱又用于拿更多的房源。由于在过去的几年长租公寓，这些品牌都疯狂的拿房子，使得他们拿到的房子的价格是越来越高，而且超过市场上平均成本。

那么拿到这么高的房子，又不能够把房子加很多的价格去出租给租客，那怎么办呢？所以说只能继续的去扩张地盘，其实赚的就是一个现金流。但随着去年国家出了一个要求，就是这种长租公寓品牌，你的收入里面租金贷占到的收入不能超过百分之三十。我们仔细看一下上市的两家公司，像青客、蛋壳他们出现在的比例都是超过百分之六十，也就是他们还要再降百分之三十的收入比例。那么对他们的经营压力是可想而知的。所以去年长租公寓的日子一定是很不好过，在这种情况下会殃及到租客们，甚至也会殃及到全社会，为什么呢？因为我们要知道租客们可能租金已经交给了长租公寓，甚至他们可能不知不觉跟这些长租公寓背后的这些经营租金贷的不断的联系。一旦他们还款有问题，不小心他们就会被上征信。很多是年轻人不知不觉欠了这个钱，然后可能由于工作收入原因还不上，不知不觉就上了征信，号称是年轻人毕业以后的第一个坑。

那么这些长租公寓的品牌经营不下去，背后的租赁贷公司有很多出借人，那殃及到的是，就就是背后的出借人。大家可能会要问，长租公寓这么难赚钱，是不是还看好呢？要知道一个概念，长租公寓当时用的一个模式就是ABS 模式，也就是资产证券化。长租公寓品牌跟租客之间形成了一个租约，事实上的债权关系。那么长租公寓品牌，可以把这个债权关系分拆出售给第三方公司，由这些第三方公司接到债权以后，去募集相应的钱。这些钱会打给这个长租公寓品牌公司，这个品牌公司拿到了钱就可以继续发展。当年有魔方公寓、自如公寓等等，都成功发行了ABS。

长租公寓存在的必要性

其次，大家可能会问，长租公寓有这么多问题，它到底有什么存在的价值呢？没有价值的东西是不是会消亡呢？我们不是那么看，因为长租公寓大家要知道它解决了几个问题：

第一，解决了信息不对称的问题，长租公寓可以轻易的让你知道这个市场里哪里有好的房源。经过选址选了一定交通比较便利，生活比较方便的地方的物业进行改造，让整个交通、出行、生活都是比较方便。

第二，长租公寓能够保持一定的租金合理性，他们有规模，就可以统一去跟各地的房东谈判，能够拿到一个相对合理的租金成本，也就会加一个合理的价格给到租客，租客也是一个可承受的租金的范围，它能够有效的保证市场的租金的合理性。什么地段，什么物业，什么一些设施大概值多少的一个租金。不会像你自己去市场上去租房，房源层次不齐。

第三，长租公寓保证了服务标准的统一。比如说有床、有标准的卫生间、双周保洁等。很多年轻人以前在群租房，为什么政府一度在检查群租房、清除群租，因为群租存在很多安全隐患。而长租公寓屏蔽了这些安全隐患，基本上统一的进行装修，统一的排布线路。基本不会出现一些像火灾、漏水等事故，包括有些公寓配备二十四小时安保系统保证了安全性，这也是只有长租公寓能做的一些服务。所以长租公寓的本身，对市场来说是能够降成本、提高便利性的，并且还能提高大家租住生活的体验感。

长租公寓的未来