加强长租公寓监管,租房市场会如何走下去？

近日，住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》）。

这是长租公寓市场首个系统监管的政策。受访业内人士认为，未来行业监管将继续发力，留下的一定是持续发展者。

问题频出

“在长租房最火爆的2017年、2018年，我们迅速发展了60余人的团队，这些员工的主要任务就是‘收房’。和房东谈妥后，已经有精装修的房源拍下照片后立刻上传平台，需要改装的房子，当天就会有装修队进驻。”5月3日，曾在一家大型房屋租赁企业负责长租房开发业务的罗芳，在接受经济导报记者采访时回忆了当时收房的情景。罗芳表示，凭借运营经验和轻资产的租赁模式，当时他们在济南市场上迅速扩展了600多套长租房房源，业务进入了一个快速发展的新阶段，但随后很多问题就暴露出来。

“我们和房东谈合作，一开始会首付一个月或者最多两个月的租金，同时开始找承租人。对于承租人，我们会一次性收取半年或者一年的租金，然后按季度给房东打款。”罗芳表示，在这样的“时间差”中，他们借用资本迅速扩张，但也带来了诸多高风险的经营行为。“后来为了抢房源，从房东处收房要每个月1500元，但是我们的租金只有1300元，每个月还要倒贴200元。这样‘高进低出’‘长收短付’的行为完全是不可持续的。”

罗芳道出了长租房行业的弊病，即长租企业“赔本赚吆喝”，只能变相利用租金支付期限建立资金池，但这也给企业的经营埋下了“巨雷”。后来看到势头不好，罗芳果断辞职了。她认为，长租企业一旦资金链断裂，必将严重影响住房租赁当事人的权益。

统计显示，2020年仅7月、8月这两个月，就有20余家长租公寓相继“暴雷”，北京、上海、杭州、深圳等多地发生了房东断水、断电、换锁、驱赶租客等情况，尤其是2020年疫情的“黑天鹅”事件更是让长租公寓遭到重击。

严格监管是必然

今年2月，北京、深圳、上海三城密集发布住房租赁资金监管通知。此次《意见》中，“打击租金贷”是重要方向之一。

“在去年只要有张身份证，就能‘0息0服务费’申请租金贷。而今年租金贷的利率提高到了5%至6%，监管严格后租金贷的资格审核与发放明显变严了。”济南市历下区一家房屋中介负责人表示，从市场看，目前各品牌长租公寓在从严监管下都非常谨慎。

自从2016年政府鼓励规模化、机构化租赁以来，轻资产租赁企业很快在全国铺开，发展十分迅速。但轻资产租赁企业最大的问题就是“扩张速度快，容易出现违规行为”。

本次《意见》明确指出，从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套（间）以上的自然人，就定性为轻资产租赁企业，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。为了降低金融风险，要开展住房租赁的资金监管，具体包括企业单次收取租金超过3个月，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户。

“未来长租公寓企业一次性收取租金的时间越长，风险越大，资金越要被监管，这也在收租形式上进行了约束。”中盈地产济南办事处总经理贾轶认为，管住了资金的“收”与“放”，长租公寓的风险就降低了一大半。

4日，经济导报记者致电、走访济南多家长租公寓得知，不论从合同租赁期限、房租支付方式、收支周期等层面来看，目前市场总体呈现出较良性、正常的秩序。

服务和模式都要变

“频繁‘暴雷’事件充分暴露了租赁行业的痛点，通过倒逼轻资产租赁企业规范化经营，降低企业资金杠杆率，长租行业应该从服务和商业模式中入手，专注提高企业的精细化、专业化经营能力。”中国房地产经纪研究中心研究员黎明元接受经济导报记者采访时表示，长租企业通常面临融资难、融资贵等问题，降低融资成本的关键在于尽快推出REITs（房地产信托投资基金）等多渠道融资方式，为长租企业发展营造更好的发展环境。