纽交所445天的漂流，市值从最高峰的27亿美元跌至2.3亿美金，缩水超10倍，蛋壳公寓最终还是迎来了不堪的结局----被摘牌退市。
纽约证券交易所4月6日宣布，其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序，将蛋壳公寓（DNK）从纽约证券交易所摘牌。其实早在今年3月15日，根据纽约证券交易所上市公司手册第802.01D节，纽交所监管局暂停了蛋壳公寓ADS的交易。自称是为“每个身处异乡的人都提供一个温暖的壳”的蛋壳公寓，碎了一地。
值得注意的是，蛋壳公寓只是分散式公寓的一个失败样本，是被资本催熟、过度使用金融杠杆、疯狂扩张，现金流恶性循环的极端案例。这只是行业洗牌的一个小插曲，长租公寓前景依然可期。国家统计局数据，2019年全国人户分离的人口2.8亿人，其中流动人口高达2.36亿人。要解决好大城市住房突出问题，帮助新市民、青年人等缓解住房困难，长租房依然是很好的选择之一。蛋壳公寓从成立之初，就以互联网模式赋能传统住房租赁行业。大学刚毕业，高靖就在百姓网独当一面，开始着手组建北京分公司。后来高靖在2009年跳槽到了红极一时的百度，担任搜索引擎的经理。2010年，28岁的高靖加入到了创业公司好乐买，一个专门卖鞋的电子商务公司。干了两年之后，躁动的高靖，加入了团购网站——糯米网。当时，沈博阳是糯米网的CEO，高靖因工作能力突出，得到了他的赏识，两人成了好朋友。2015年，拿着沈博阳的天使投资额，再加上自己存下的一笔资金，高靖正式成立了蛋壳公寓。成立4个月后，蛋壳公寓就完成了一笔数千万元人民币的A轮融资。此后，在上市之前，蛋壳公寓通过7轮融资已经获得了约58亿元人民币的资金，加上IPO募资，蛋壳公寓获得的资金超过67亿元。
成立于2015年1月21日，蛋壳公寓2015年底管理房源数量为2434间。截至2020年3月31日，蛋壳公寓房源数量已达41.9万间，增长约171倍。这其中，房源规模量增长的高峰值曾一度达到43.27万间。被媒体称为“最倒霉投资人”的刘二海，其所在的投资机构曾经多次投资蛋壳公寓。刘二海非常看重企业的规模发展速度，他曾说，长租公寓的“快”很重要，规模上不去，企业的营销、服务、装修、客服这些成本都分摊不下去。只有规模上去了，长租竞争的核心价值——服务质量才能上去。但是，刘二海的论调最终被证伪，规模不经济再次被验证。2017年—2019年，蛋壳公寓的净利润亏损额分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元。2020年一季度，蛋壳公寓营收19.40亿元，同比增长62.5%；净利润亏损12.344亿元，较上年同期的8.162亿元亏损进一步扩大34%。2017年以来蛋壳公寓已经累计亏损63.2亿元，这其中还不包括2020年后面三个季度的亏损额在内。融资超过67亿，亏损累计63亿，市值缩水超过10倍，资本狂欢盛宴不欢而散，留下供应商、业主、租客的一地鸡毛。在蛋壳连续多年均未能通过经营活动形成正向资金流回笼的情况下，连年的高息不得不通过外部融资进行覆盖，进而导致了现金流层面出现恶性循环，现金流情况持续恶化。很多人或许会对照互联网思维认为只要建立规模效应，就会降低边际成本增加边际收益。
行业人士解释称，房价调控使得长租公寓不会边际收益递增，而每套房源都要投入装修与维护成本又不会产生边际成本递减。“长租公寓行业更多呈现的是规模不经济特征。”该人士表示，类蛋壳的长租公寓模式陷入了典型的经济学怪圈。“为了吸引租客，通过租客贷款不断发展新业务的模式，一旦市场出现波动就会产生连锁反应”。从国家层面上来看，“长租房”首次被写进国家规划中去，长租房在“十四五”期间将成为租赁市场规范和发展的重点。国务院总理李克强在做2021年政府工作报告中提到，要解决好大城市住房突出问题。通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。长租房市场是要发展，而且是规范化发展，而不是像蛋壳公寓这样过度使用金融杠杆的发展。在一位房屋租赁行业人士看来，目前美国的长租公寓模式是基于80多年发展历史的合理探索的结果，或值得借鉴参考。美国长租公寓在发展的最初10多年，与中国当前的“二房东”模式相类似，后期由于无法正常运转而逐渐关停。在未来数十年的发展演变中，最终形成目前的资产管理与销售管理两大模式：一种是以重资产为代表的REITs模式。企业通过收购物业、持有运营，最终通过上市实现最终退出。此类企业如Equity Residential （EQR.NYSE）、AvalonBay Communities, Inc. （AVB）；一种是以轻资产为代表的平台模式。作为美国最大的房地产租赁平台的apartment.com便属于此类模式，其运营方为CoStar（CSGP.NASDAQ）。在中国，轻资产的“二业主”模式目前举步维艰，而重资产的自持模式缺乏资本层面的支持——目前这两种模式在中国仍处于探索阶段。一位长租公寓创业者告诉腾讯新闻《潜望》，当前中国的长租公寓仍然在摸索中艰苦前行，出现暴雷事件是非常正常的事情。“长租公寓需要资本、运营、技术与管理多方面的有机结合，每一部分都可以发展成为大型企业”。他畅想的中国长租公寓发展的理想状态是：“具有’长钱、大钱与便宜钱’特征的资本进入，同时建立有效的退出机制；运营商进行高效管理；技术提供一流的技术平台；销售商利用平台进行销售。”
