物业系长租公寓，难吗？

物业系要真的吃上长租公寓这块蛋糕，并不容易。

一直有着巨大市场想象空间的长租公寓，早已布满了跨界玩家。除了单纯做长租公寓的企业，从早期的酒店系、地产系，到后来的物业系、物流系、家装系，甚至还有珠宝集团也加入了进来。今天就来聊聊物业系长租公寓。

物业系的长租公寓是较为小众的竞争领域，如今在此布局的有彩生活、南都物业、滨江服务、旭辉永生服务和宋都服务。彩生活2017年入局，三年后悄然隐退；滨江服务和旭辉永升服务2019年之后入局，目前尚在探索阶段。

作为最早一批涉足长租公寓的物业服务企业，2018年入局的南都物业将长租公寓列入了其营业收入的五大业态之中。

据2020年上半年业绩报告披露，南都物业长租公寓收入约0.12亿元，总占比约1.90%，毛利亏损465.83万元。

此前，南都物业的长租公寓业务也一直挣扎在盈利线上。2018年年报显示，南都物业长租公寓业务营业收入为2046.7万元，营业成本为1993.8万元，收入勉强覆盖成本，毛利率为2.58%。2019年南都物业长租公寓业务营业收入为2412万元，营业成本为3273.8万元，收入无法覆盖前期成本，毛利率为-35.73%。

在去年5月18日举行的南都物业网上投资者交流会上，南都物业表示其现有的6个公寓租赁服务项目，已有部分项目实现盈利，未来公寓租赁项目运营方大悦商业将向轻资产运营模式转型，并明确其长租公寓项目为募投项目，后续将不再增加新项目。

另一个物业服务企业宋都服务则坚定看好长租公寓的前景。

宋都服务落子长租公寓已是2017年的事了。2017年初，宋都服务的全资子公司宋都嘉和成立，主营之一便是长租公寓业务。

2017年-2020年前6个月，宋都服务长租公寓的营收分别是75.5万、218.2万、211万和80.3万，从2018年开始，逐年倒退。毛利率更是由2017年的 35.6%跌至2020年上半年的19.3%，增长出现乏力。

虽然所披露的数据并不好看，但宋都服务仍在积极地规划着长租公寓业务的美好未来。“计划进一步扩大长租公寓业务。”在宋都服务的未来投资计划中，对长租公寓仍会有所加大，并表示宋都服务拟寻求机会投资一站式长租公寓，提供各类服务及设施，包括但不限于定期清洁服务、公共娱乐及工作空间、公共厨房及餐饮场所以及健身设施、洗衣机及计算机等共享设施。其亦考虑与第三方卖方及供货商合作提供配套服务，如入住及迁出服务、零售服务及购买服务，还计划与合作伙伴为租赁公寓用餐场所提供产品。

由此看来，物业系要真的吃上长租公寓这块蛋糕，并不容易，为什么？

如今，随着长租公寓市场的成熟，长租公寓的竞争壁垒并不在于单纯的房源数量，而在于背后所代表的运营管理能力。而物业服务企业进入这一全新领域，精细化运营能力的提升需要时间。

长租公寓作为一个长期性的薄利行业，需要有能够支撑业务长期发展的耐心和资本，但由于近年来长租公寓负面消息不断，消耗着这一行业积累下来的信誉，虽然现在市场正在回归理性，但长租公寓想拿到长周期、低成本的资金会被附加很多条件。

如果物业服务企业在产品、服务、用户运营、用户体验这几个维度进行精细化运营，而在依然薄利与市场回归冷静的情况下，依然拥有持续的资本投入，才能支撑物业系长租公寓的持续发展。