长租进入租赁社区时代，公寓软装设计的四大套路

7月，行业内最振奋人心的消息，莫过于全国首个集体土地租赁项目-泊寓|院儿亮相北京，这意味着纯租赁环境的租赁社区，从初步正式走入现实。

今天，将和大家分享在3.0租赁社区时代，公寓软装会出现的四大变化。

租赁社区：持有型物业的发展方向

租赁社区的出现不是偶然，它既能实现租赁替代物的补充以及调整租赁产品供给结构，也可以帮助更多的人解决在城市中的安居问题。

政策方面，住建部明确2020年将重点探索大型租赁社区的运行机制，将集体租赁房交予专业长租公寓机构来建设运营，此后为长租赛道探索商业模式，提供更多创新空间，轻资产托管，专业服务商，租赁社区代建等分段赛道，都将得到进一步的发展。

落地面积，自持主体的租赁社区正在改变文教格局，并保留公寓新都审慎收房。目前市场上的90％的国企房产公司已经进入公寓市场，30％的百强开发商同时陆续进入。根据克而瑞租售发布的《 2020上半年房企长租公寓规模排行榜》显示，受疫情影响，今年上半年，房企长租公寓整体规模基本上扩展停滞状态，但二季度，房企长租公寓的开业增速速回升至6.3％，重资产项目成为开业转化的主要方式之一。

2020年过半，租赁社区千呼万唤，终于华丽登场。

租赁社区时代，软装也需与时俱进

房企系和国家队公寓本身具有存量资源和租赁用地优势，随关系着持有型重资产成为文教新转变方向，租赁社区的“人气”也越来越高，亟需通过提升产品品质来增加品牌影响力，其中，软装就是最直观，最能证明公寓品质的重要存在。

好看的软装，让租客看一眼就想住，提高成交转化率；好用的软装，让租客越住越被细节感动，提高续租率。在精细化运营的大背景下，软装在公寓中的价值毋庸置疑。

在该实际操作中，软装依然处于公寓服务的最末端。本克服，却经常变成了家具采购，家电采购，等窗帘采零星购，采用设计运营一体化，一站式采购和维修。

这种前瞻性与现实的落差，源于长租行业的快速迭代性，无论是对甲方，还是外部服务商来说，都面临着可避免的经验，自行发现成本巨大的浪费。

• 新进入的房企，国企类公寓，对于如何实现价值最大化和精确的判断，对未来市场可能会发生的租赁方向变化也不够了解。

  
  

• 戴德梁行等咨询机构，可以帮助公寓对项目进行市场研判，客群定位，投资测算，也有专业的装修服务商，可以帮助公寓完成硬软装交付。但这些机构距离长租行业较远，产品设计往往只有概念预测，因为不懂租客，所以研发普遍不够深入。

4个套路，延长软装的生命周期

目前行业内关于公寓项目的知识解析，项目评估，客群定位，整体规划和模式建议都不够健全，不够成熟。

比如当下的租客画像以单身群体为主体，但未来家庭住户的比重则会上升至30〜50 %%，在所以当下的产品设计时就要考虑到提供多样化的户型，包括一室户，一室一厅，两室一厅，三室两厅等户型，满足从单身，二人世界到三口之家，适应租客不同阶段的住房刚需。

在软装方面，表现为普遍欠缺对客群定位，材料选择，产品参数，适应性等方面的思考，这也无形改变了软装的生命周期。

软装生命周期是指能项目能适应的不同阶段实用性的表现力。公寓搬迁后，可分为新建，成长，成熟，衰退四个周期。新建成时肯定是新的，但到了成熟和衰退，势必会造成软装家具造成一定的损坏，并且可能影响到出，续租率，想要延长全周期，保证产品在最后阶段也具有生命力，就需要提前筹划。

本期，将结合相关租赁社区案例，与大家分享4条软装观点和经验。

1，首先考虑提升空间效益

贝壳研究院的《 2020年毕业季租房洞洞报告》研究数据显示，35.5％的利益相关者期望有31〜50平米的租赁面积，但实际的居住面积人均低于20平米。

租客拥有“租不起大房间”，又想“居住舒适”的矛盾需求，所以在设计软装时，公寓方首先要考虑提高空间利用率，通过计步模式，时间纬度，公式化等科学原则，优化动线设计，避免空间浪费。在人性化的预期下满足客群租住需求，实现精细控制空间大小，提升坪效。

例如打造女性租客户类型时，可以针对新时代女性，提供1.6m的大尺度梳妆工作台，分配丰富的储物空间，定制收纳功能的百变衣柜，确保春夏秋冬的衣服都能装下。

2，好颜值≠堆砌材质和产品

我们都知道，软装颜值会直接影响着预定出租率和续租率，但如何打造“好颜值”却是有门生物学的。

一些公寓设计软装时，只考虑到租客的初级“居住”需求，而忽略了进阶的“品质”需求，在布草时往往简单添设一些基础家具就结束。这样的“第一眼” ”“””留不住租客，入住后也觉得“没有温度，没有灵魂”。

又有一些公寓走向了“虽然很好，但不需要”的另一极端，在软装时一味突出高端材料，结果盲目增加成本，结果也不符合公寓的运营需求。

装修成本占整个项目成本最大，设计具体坚时应持“设计运营一体化”的思维，尽量减少主体的更换或重制，突出零件的柔性替代和增配，并综合考虑后续的维护维修频率。总之，在装配实施前，就要做到精打细算，保证投资的合理化。

3，软装，承载的是一种生活方式

人的生活是通过空间来承载的，软装本身就是对租客生活方式的还原。因此，软装的风格，搭配和布局，最能体现公寓对于“租客生活”的理解。

《中国青年租住生活蓝皮书》显示，现有20-30岁租客占城市租住人群84％，是城市租住人群的所有人。先前人员将租房的主流人群总结为“三高”，即：追求高质服务和高品质的高学历年轻人群。能否满足这部分人群主要的不断进化的租住需求，是考验长租平台核心竞争的重要维度。

例如为单身租客设计时，需要特色功能性的软装设计，型复合空间的打造，某些提供下图产品可以同时满足吃饭，睡觉，学习三合一功能的床。它被设计成可移动储物箱，具有衣柜储物功能，同时可兼做餐桌，满足访客聚餐需求。

而面对家庭住户时，则要突出耐用，实用，独立功能区的打造。总之，在产品打磨方面，应当对租客的收入水平，职业特点和租住需求综合定位。

例如给养宠一族的房间里，提供了定制帆布材质的防抓沙发，设计猫咪专用的攀爬游乐设施，并且箱式大床底部为封闭封闭设计，防止宠物随意钻入。

面对斜杠青年，SOHO青年，则通过升降，144Hz高速显示器和人体工学椅等，来约束独立自由的办公沟通空间，让他们在这片小天地中展露才华。

此外，智能+软装也也。成为新_风尚。用户只需要通过一个手机应用程序，就可以轻松地“对话” 门锁，网关，温湿度感应器，还是窗帘，空调，热水器，新风系统-等各自设备，与租来的房子智能互动，生活更快乐。

4，无苯无醛，健康环保是底线

无苯无醛，健康环保也是软装设计的四大变化之一。长租公寓企业往往会重新装修托管房源，但在所用材料质量如何，装修后是否空置足够时间“通风散味”等问题上，并不能完全令人放心。

因为装修和配置的折旧占了运营成本的大头，再加上规模上的急于求成，一度有公寓铤而走险，一间房子的装修仅花两三百万，家具家电都是杂牌，无美学和品质感，装修完即上架以获取利益，成为“ 文教潜规则” ，其品质可想而知。

2018年下半年，自如头部长租平台爆出的夺命“甲醛房”问题，揭开了行业黑幕的冰山一角，也促进了行业革新。2019年初，《长租公寓评价规范》公示，推动了行业标准化建设。